世界人居

1月5日，碧桂園發(fā)布的最新業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，2021年，該公司共錄得了5580億元的權益銷售額。

值得一提的是，在此前克而瑞、中指研究院、億翰智庫發(fā)布的房企全年銷售排行榜中，碧桂園均穩(wěn)居全口徑銷售額、權益銷售額的榜首位置。據(jù)了解，該公司已連續(xù)5年蟬聯(lián)房企銷售總量冠軍，放在行業(yè)面臨前所未有挑戰(zhàn)的2021年，這個桂冠更顯得分量十足。

住房和城鄉(xiāng)建設部部長王蒙徽近日接受新華社記者采訪時表示，房地產(chǎn)市場的基本面沒有變，住房需求依然旺盛，但過去形成的“高負債、高杠桿、高周轉”的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式已不可持續(xù)。

回顧碧桂園的發(fā)展歷程，不難發(fā)現(xiàn)，對中國房地產(chǎn)市場的堅定看好正是該公司實現(xiàn)業(yè)績持續(xù)穩(wěn)健增長的戰(zhàn)略核心。在此基礎上，碧桂園根據(jù)行業(yè)氣候變化前瞻性的調(diào)整經(jīng)營策略，早在三年前就已判斷行業(yè)的“三高”發(fā)展模式難以為繼，提出要“行穩(wěn)致遠”，將“全競提升”作為企業(yè)管理主題。2021年的銷售數(shù)據(jù)證明，“全競提升”背景下，穩(wěn)健的財務結構，穩(wěn)定的管理團隊，靈活的組織架構及精準的投資、營銷策略已成為了碧桂園應對不確定市場的組合法寶，推動該公司向著高質(zhì)量發(fā)展的道路不斷前行。

標普認為，2022年房地產(chǎn)行業(yè)將是“危”“機”并存，但優(yōu)秀企業(yè)擁有足夠的經(jīng)營韌性，可以抵御行業(yè)風險，甚至可以利用當前環(huán)境獲得更好的發(fā)展。除了具備背景優(yōu)勢的國企、央企，優(yōu)秀企業(yè)還包括存活質(zhì)量良好，歷史上發(fā)展較為穩(wěn)健，再融資空間較大的民營企業(yè)。

在2021年12月3日召開的碧桂園集團月度管理會議上，該公司董事會主席楊國強也表示，住房需求永遠存在，房地產(chǎn)一定是有市場的。只不過，市場是留給有競爭力的企業(yè)。他相信，在當前市場格局下，只要應對得當、聚焦競爭力提升，碧桂園就能穿越周期，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

銷售額連續(xù)5年穩(wěn)居行業(yè)第一

2021年，中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了始料未及的熱冷交替、強弱轉化?？硕鸬难芯繄蟾骘@示，上半年行業(yè)成交顯著放量，百城成交面積創(chuàng)同期歷史新高，熱點三、四線城市房價出現(xiàn)普漲行情。下半年市場持續(xù)轉冷，百城成交面積持續(xù)下行，同比跌幅擴至30%以上，這在歷史上實屬罕見。下半年，房企信用事件頻出，導致房地產(chǎn)行業(yè)基本面持續(xù)承壓，但9月底以來，在“房住不炒”定位和“三穩(wěn)”目標指引下，政府相關部門密集發(fā)聲表明對房地產(chǎn)的態(tài)度，融資端政策邊際放松，行業(yè)發(fā)展階段性調(diào)整趨向穩(wěn)定。

在困難重重的市場環(huán)境下，2021年，百強房企整體表現(xiàn)不及去年同期，年內(nèi)累計業(yè)績同比降低的企業(yè)數(shù)量增加。但克而瑞發(fā)現(xiàn)，也有部分規(guī)模房企業(yè)績表現(xiàn)相對穩(wěn)健，例如，碧桂園在該機構的三個口徑榜單中都繼續(xù)保持在行業(yè)第一的位置。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2021年，碧桂園錄得的全口徑銷售額、操盤金額、權益銷售額分別為7588.2億元、7208.6億元、5571.8億元，與第二名均拉開了超過了千億元的距離，盡顯龍頭穩(wěn)健本色。

而在中指研究院及億翰智庫的榜單上，碧桂園同樣占據(jù)了全口徑銷售額和權益銷售額的榜首位置。值得一提的是，該公司已經(jīng)連續(xù)5年穩(wěn)居行業(yè)全口徑銷售額第一名。

穩(wěn)健財務優(yōu)勢凸顯  投資級評級穩(wěn)固

2021年，房地產(chǎn)行業(yè)銷售下行和部分企業(yè)資金鏈斷裂使整個行業(yè)的信心受到較大挑戰(zhàn)，再加上監(jiān)管層對于弱化房地產(chǎn)行業(yè)金融屬性決心堅定，大量房企被動降杠桿，行業(yè)流動性危機開始蔓延。年內(nèi)，房企特別是民營房企遭遇了大面積的評級下調(diào)，據(jù)統(tǒng)計，2021年下半年以來，三大國際評級機構密集下調(diào)房企評級及展望130余次，部分未出現(xiàn)債務危機的房企也被波及。

即便如此，依然有部分優(yōu)質(zhì)房企未受影響，保持著穩(wěn)定的評級。例如，截至目前，穆迪和惠譽均維持對碧桂園的投資級評級。

據(jù)悉，早在2018年下半年，碧桂園便開始將“行穩(wěn)致遠”作為戰(zhàn)略統(tǒng)籌指導公司發(fā)展，有效控制杠桿率水平。截至2021年6月底，該公司總借貸余額3242.4億元，降至2018年以來最低水平。凈負債率僅為49.7%，自2016年以來均保持在了60%以下的低位。上半年，該公司的權益物業(yè)銷售現(xiàn)金回款達2727.9億元，權益回款率為90%，連續(xù)6年保持在90%及以上。穩(wěn)定而高效的銷售回款充實了碧桂園的現(xiàn)金流，期內(nèi)其可動用現(xiàn)金余額達1862.4億元，現(xiàn)金短債比為2.15，顯著優(yōu)于“三條紅線”要求，進一步強化了企業(yè)抗風險能力。

2021年11月9日，中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會，得益于穩(wěn)健的財務表現(xiàn)，碧桂園成為了獲邀參會的代表房企之一。隨后，該公司便透露，將在銀行間債券市場注冊發(fā)行50億元中期票據(jù)，這是其第一次在銀行間市場申報注冊中票，此前地產(chǎn)行業(yè)中票的發(fā)行主體多為央企、國企以及A股上市房企。

2021年12月中旬，碧桂園地產(chǎn)集團有限公司作為共同債務人的“建投匯宇-引力保理供應鏈金融1號資產(chǎn)支持專項計劃”在上交所成功發(fā)行。項目儲架規(guī)模20億元，首期規(guī)模2.84億元。當月，該公司還面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行了10億元公司債。行業(yè)震蕩期，碧桂園仍能成功發(fā)行債券，也可見境內(nèi)外金融機構對該公司的認可和青睞。

中信建投表示，在本輪調(diào)控中，開發(fā)商一進一退之間分化加劇，信用分層特征更為明顯。而現(xiàn)有政策框架下，規(guī)模掉隊的房企難以東山再起，市場集中度將往財務穩(wěn)健房企提升。對于那些經(jīng)過本輪大浪淘沙后最終活下來的房企來說，競爭格局將改善，其生命周期也將拉得更長。

精準布局   持續(xù)提升產(chǎn)品力

莫斌在新年致辭中表示，2021年市場形勢嚴峻，銷售去化低迷，房地產(chǎn)行業(yè)正進行著新一輪洗牌。而碧桂園直面逆境的應對措施，便是恪守“房住不炒”，服務國家城鎮(zhèn)化進程，持續(xù)深耕三四五六線城市，以客戶為中心，啟動強基行動，提升產(chǎn)品品質(zhì)，聚焦一率五力，全面系統(tǒng)提升各條線競爭力。

廣闊的三四線城市市場一直是碧桂園的優(yōu)勢戰(zhàn)場，2021年也展現(xiàn)出了不俗的市場潛力。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年前十月，各梯隊城市市場規(guī)模同比均增長，一線城市的增幅最大，而三四線城市的商品房銷售面積處于高位，占全國的比重仍接近66%。據(jù)了解，2016-2020年間，三四線城市銷售占全國商品房銷售金額的比例從43%上升到49%，對全國商品房市場起到長期支撐作用。在此期間，碧桂園權益合同銷售金額的年復合增長率達25%。

在自己熟悉的市場，碧桂園依然堅持嚴格的投資紀律，多數(shù)貨值分布符合人口流動趨勢。截至2021年6月末，該公司已獲取的1.69萬億元可售資源中，99%位于常住人口50萬以上的區(qū)域，93%位于人口流入?yún)^(qū)域，74%位于五大城市群。投資的管理精度和效能也在持續(xù)提升，從2019年開始，該公司獲取的項目經(jīng)營效益明顯優(yōu)于2017年-2018年獲取的項目，獲取12個月內(nèi)的平均貨值轉化率提高了5個百分點。

產(chǎn)品力是碧桂園“一率五力”中不可或缺的重要部分，2021年，該公司深入推進“強基行動”，以產(chǎn)品質(zhì)量為重要抓手，以更加清晰、完善的產(chǎn)品覆蓋面滿足顧客不斷變化的新需求。年內(nèi)，碧桂園全新升級“星、府、云、天”四大產(chǎn)品系，聚焦多樣化客群，滿足多維場景需求及生活方式。

標普認為，碧桂園在低線城市的運營實力，凸顯了公司強有力的市場定位。在波動的大環(huán)境下，強有力的執(zhí)行能力及多元化的土儲布局，支撐了公司銷售的增長。

靈活架構應對多變市場

穩(wěn)健的財務結構幫助碧桂園在收縮的融資環(huán)境中穩(wěn)住了資金底座，合理的城市布局及頗具競爭力的產(chǎn)品體系為該公司贏得了市場，而靈活的組織架構則令其能夠游刃有余的應對復雜多變的行業(yè)環(huán)境。為了更好行穩(wěn)致遠、深耕各能級城市，該公司在2021年完成了106個區(qū)域的裂變，聚焦管理精度。裂變后，新獲取項目的各項經(jīng)營指標都有了明顯改善，已開盤項目的周期凈利率平均提高了1個百分點，年化自有資金回報率提高了3個百分點，對應達標的項目占比高達97%，2021年新開盤項目的平均開盤時間也提前了36天。

據(jù)了解，碧桂園近期正在進行新一輪的區(qū)域架構調(diào)整，本輪調(diào)整將以“推進區(qū)域合理布局、確保區(qū)域規(guī)模適度、提升資源配置效率”為目標，通過有序推進跨區(qū)域整合，提升區(qū)域集中度和資源使用效能，降低運營成本，努力實現(xiàn)“市場、人員、資源”的整合協(xié)同。

對于2022年的房地產(chǎn)市場走勢，機構大多持審慎看法。惠譽認為，中資房企的經(jīng)營環(huán)境或?qū)⒊掷m(xù)存在挑戰(zhàn)，房企信用兩極分化加劇以及行業(yè)整合將加速房地產(chǎn)年銷量下滑，預計2022年房地產(chǎn)年銷量將同比縮減10%-15%。

面對日益嚴峻的行業(yè)環(huán)境，保持組織活性更有助于企業(yè)抵御經(jīng)營風險。克而瑞研究觀點認為，近期房企較為集中性地組織架構調(diào)整、戰(zhàn)略精簡，其核心在于“降本增效”，在緩解流動性壓力的同時，向管理要效益；同時在可以預見的“政策底”窗口期，提前布局，為后續(xù)發(fā)展蓄能。