6大重點(diǎn)城市租房人口超5000萬,住房租賃市場發(fā)展勢能明顯

2022-01-19閱讀:1866發(fā)布:世界人居來源:中國建設(shè)新聞網(wǎng)

2021年整體長租市場表現(xiàn)如何?近日,中國建設(shè)報(bào)綜合業(yè)內(nèi)房屋租賃機(jī)構(gòu)發(fā)布的《2021年全國重點(diǎn)城市長租市場觀察》數(shù)據(jù),對(duì)北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、武漢、成都等重點(diǎn)一線、新一線城市的長租市場表現(xiàn)情況進(jìn)行盤點(diǎn),數(shù)據(jù)顯示,2021年國內(nèi)長租市場整體成交量同比有所攀升,呈回暖之勢,同時(shí)租金水平平穩(wěn),年均波動(dòng)低于5%。

目前一線、新一線城市租房人口不斷增長,僅北上廣深蓉杭6城市,租房人口已超5000萬人。隨著未來各城市租房人口的不斷攀升,瞭望智庫研究院副院長姜鐵英指出,面對(duì)租住人群的增長,各城市在大力發(fā)展保障性租賃住房的同時(shí),還應(yīng)提高機(jī)構(gòu)化長租房占比,建議一線重點(diǎn)城市的比例達(dá)到15%以上。

長租市場成交量居高租金向穩(wěn)

2021年,在政策支持、機(jī)構(gòu)化長租房協(xié)同參與之下,全國長租市場整體呈現(xiàn)成交量穩(wěn)步攀升、租金水平總體平穩(wěn)的態(tài)勢。

從成交量的時(shí)間分布來看,全國重點(diǎn)城市長租市場的全年成交量集中在兩個(gè)高峰期。3月“白領(lǐng)季”和6月、7月“畢業(yè)季”對(duì)成交量的拉動(dòng)作用顯著。從空間分布來看,各城市的中心城區(qū)、商務(wù)區(qū)長租成交量更顯活躍。例如,北京城六區(qū)(東城區(qū)、西城區(qū)、海淀區(qū)、朝陽區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū))承接了全市長租市場超7成的租賃需求;武漢的東湖高新區(qū)成交量占全市總量的比值高達(dá)40%;杭州的中心城區(qū)上城區(qū)成交量位列全市第一。

在租金方面,得益于各地完善的監(jiān)管政策和業(yè)內(nèi)長租機(jī)構(gòu)的平穩(wěn)運(yùn)營,全國長租市場整體租金水平全年平穩(wěn),年均波動(dòng)在5%以下。

租房人口“千萬級(jí)” 需求潛力強(qiáng)勁

盡管2021年全年長租市場保持平穩(wěn),但公開數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)前一線城市、新一線城市長租市場需求普遍較大。根據(jù)各城市公布的第七次全國人口普查數(shù)據(jù),北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、武漢、成都、天津、蘇州十大重點(diǎn)城市常住人口達(dá)到1.64億人。

從各城市租房人口來看,呈現(xiàn)不同量級(jí)及特征。其中,北京現(xiàn)有常住人口2189.3萬人,租房人口約為730萬人。上海常住人口為2487.1萬人,租房人口占常住人口比例達(dá)40%以上,約為995萬人。廣州目前常住人口1876.6萬人,租房率約為53%,當(dāng)下約有租房人口995萬人。深圳目前常住人口1756萬人,租房率約為77%,當(dāng)下約有租房人口1350萬人。另外,成都常住人口為2093.8萬人,租房率為23.06%,當(dāng)下約有租房人口480萬人;杭州常住人口為1193.6萬人,租房人口占常住人口比例達(dá)40%以上,約為477萬人。僅北上廣深蓉杭6座城市,租房人口已超5000萬人。

從發(fā)展角度來看,這些城市的人口增長潛力亦不容小覷。有關(guān)調(diào)查顯示,目前在大城市,有70%的新市民和青年人靠租房來解決住的問題。即使將這一比例降至30%預(yù)估,隨著城市發(fā)展、常住人口增長,大城市中新市民的租賃需求在未來5年還將迎來規(guī)模增長。

根據(jù)《2021中國城市租住生活藍(lán)皮書》顯示,基于我國城鎮(zhèn)化率平均2%的增速,2030年住房租賃市場規(guī)模將達(dá)到10萬億元,租房人口達(dá)2.6億人。

市場租賃需求龐大的同時(shí),新流入的人才還有著新的住房租賃消費(fèi)習(xí)慣。近20年來,隨著教育水平、生活理念、經(jīng)濟(jì)水平的提高,城市年輕人擁有了相對(duì)較好的收入水平和消費(fèi)能力,對(duì)品質(zhì)租住的要求也更高。

與此同時(shí),各大城市普遍存在存量房源待盤活、升級(jí)的問題。以成都和北京為例,成都房齡在20年以上的老舊小區(qū)超5200個(gè),北京則有約5100個(gè)。租賃住房供給側(cè)存在的“老、破、小”房源,難以滿足新市民群體的品質(zhì)租賃需求,使得住房租賃市場面臨“量”與“質(zhì)”的雙重挑戰(zhàn)。

住房租賃市場保供給 需多管齊下

面對(duì)流入人口規(guī)模增加、城市存量房源待盤活、升級(jí)、住房租賃市場需求不斷增長等難題,各地已相繼出臺(tái)系列政策措施,進(jìn)一步加快保障性租賃住房的供給。

近期,國務(wù)院新聞辦公室在新聞發(fā)布會(huì)上介紹道,“十四五”期間,40個(gè)重點(diǎn)城市初步計(jì)劃新增650萬套(間)保障性租賃住房,預(yù)計(jì)可幫助1300萬新市民、青年人等緩解住房困難。

大量新增租房供給,需要機(jī)構(gòu)化長租房與政策保租房多管齊下。長租機(jī)構(gòu)也應(yīng)該發(fā)揮產(chǎn)品和運(yùn)營優(yōu)勢、積極參與到保障性租賃住房建設(shè)中,以更多形態(tài)增加供給,并進(jìn)一步提升居住與服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。

去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議亦指出,要加快發(fā)展長租房市場,并將“加快發(fā)展長租房市場”置于“推進(jìn)保障性住房建設(shè)”之前。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,其原因一是發(fā)展保障性住房要保持穩(wěn)妥推進(jìn),切勿“大干快上”;二是鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)發(fā)揮市場經(jīng)驗(yàn),參與保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營。

在武漢,存量住房可采取“N+1”改造模式,由專業(yè)機(jī)構(gòu)通過標(biāo)準(zhǔn)化裝修配置,對(duì)起居室進(jìn)行改造再出租,增加租賃住房供給的同時(shí),提升租住品質(zhì)。對(duì)此,武漢市住房保障和房屋管理局還發(fā)布了《租購并舉住房制度實(shí)施方案》,明確居住面積、消防條件、建筑要求等方面的多項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn),更好地規(guī)范發(fā)展,保障租客需求和居住品質(zhì)。

在北京,業(yè)內(nèi)也有長租機(jī)構(gòu)推出“增益租”新委托模式,可有效協(xié)助改造存量、落地增量,將老舊存量住房變身為有市場競爭力的搶手供給。

與此同時(shí),在各地保障性租賃住房、集體土地租賃住房等大型租賃項(xiàng)目中,長租機(jī)構(gòu)的運(yùn)營能力同樣也在逐漸獲得認(rèn)可。此前由廣州地方國企與自如合作開發(fā)、擁有超過1500個(gè)居住單元的大型租賃社區(qū)“廣州凱得家自如里”在上線半年后即實(shí)現(xiàn)100%滿租,并持續(xù)實(shí)現(xiàn)0空置周轉(zhuǎn)。

城市化發(fā)展是大勢所趨,對(duì)于目前還在成長中的長租機(jī)構(gòu)而言,機(jī)構(gòu)化長租房專業(yè)化的核心在運(yùn)營。綜合國際經(jīng)驗(yàn)來看,瞭望智庫研究院副院長姜鐵英認(rèn)為未來10年內(nèi),通過培育樣板機(jī)構(gòu),打造中國特色的城市居住租賃模型,在大力發(fā)展保障性租賃住房的同時(shí),提高機(jī)構(gòu)化長租房占比,尤其在一線重點(diǎn)城市達(dá)到15%以上,對(duì)承接租賃需求、推動(dòng)行業(yè)長效穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。

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