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“一部首開史，半座北京城。從建設(shè)北京到更新北京，首開始終與首都共生長(zhǎng)?！?/em>

3月2日，北京市城市更新立法人大代表專題調(diào)研組，深入北京市首個(gè)引入國(guó)企社會(huì)資本參與的歷史文化街區(qū)平房申請(qǐng)式退租更新改造項(xiàng)目——皇城景山街區(qū)進(jìn)行調(diào)研。

“國(guó)企領(lǐng)銜探索社會(huì)資本參與核心區(qū)平房（院落）更新，通過實(shí)踐發(fā)現(xiàn)問題，進(jìn)而推動(dòng)立法是破解城市更新痛點(diǎn)和難點(diǎn)的有效方式?；食蔷吧浇謪^(qū)更新項(xiàng)目為城市更新樹立了標(biāo)桿范例。”皇城景山街區(qū)更新項(xiàng)目負(fù)責(zé)人說到。

3月2日下午，北京市城市更新立法人大代表專題調(diào)研組（社會(huì)資本參與路徑及資源統(tǒng)籌專題調(diào)研組、公眾參與機(jī)制專題調(diào)研組，以下統(tǒng)稱為“調(diào)研組”）深入皇城景山街區(qū)更新項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研，并舉行座談。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者隨行，詳細(xì)了解了皇城景山街區(qū)項(xiàng)目更新的實(shí)時(shí)進(jìn)展及難題。

近幾年，城市更新試點(diǎn)項(xiàng)目不斷落地，諸多體制和政策的斷頭路得以打通，城市功能定位更加清晰，老城煥發(fā)新活力。但是在存量時(shí)代，尤其是核心區(qū)平房（院落）類更新行動(dòng)中，仍存在許多現(xiàn)實(shí)難題，亟待形成以城市更新立法為指導(dǎo)的相應(yīng)政策和實(shí)施細(xì)則。

“未來，還需要進(jìn)一步結(jié)合現(xiàn)有問題，自下而上的，不斷擴(kuò)展城市更新在核心區(qū)平房（院落）類項(xiàng)目的概念范疇，探索街區(qū)一體化更新模式；自上而下的，完善社會(huì)資本參與城市更新的立法保障，從而吸引更多的市場(chǎng)主體參與老城城市更新，為核心區(qū)平房（院落）注入新的活力?！眳⑴c調(diào)研的北京市人大城建環(huán)保委員會(huì)委員，北京首都開發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“首開集團(tuán)”）黨委書記、董事長(zhǎng)潘利群表示。

國(guó)企領(lǐng)銜參與，推動(dòng)立法破局

調(diào)研發(fā)現(xiàn)，老城更新面臨商住使用性質(zhì)調(diào)整、產(chǎn)權(quán)劃轉(zhuǎn)等路徑缺失，以及融資成本過高、產(chǎn)業(yè)引入限制條件過多和回報(bào)周期較長(zhǎng)等問題。這些都是社會(huì)資本參與城市更新的阻礙。

據(jù)悉，此次調(diào)研的皇城景山街區(qū)是北京市首個(gè)引入市屬國(guó)企參與的申請(qǐng)式退租項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于北京故宮博物院與景山公園的東北側(cè)，緊臨北京中軸線，總占地面積約74公頃。

2020年10月，市屬國(guó)企首開集團(tuán)全資子公司首開東成公司獲得東城區(qū)政府正式授權(quán)，邊推進(jìn)城市更新項(xiàng)目落地，邊探索項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式。

據(jù)悉，該項(xiàng)目致力于打造核心區(qū)平房（院落）更新標(biāo)桿，探索“文化+金融+科技”融合發(fā)展的實(shí)施新路徑。項(xiàng)目分四期實(shí)施，總投資額約80億元。目前，一期啟動(dòng)示范區(qū)更新改造工作正有序推進(jìn)中。

簽約方面，項(xiàng)目一期已簽約居民201戶，二期已簽約465戶，涉及房屋建筑面積15900平方米。簽約涉及123個(gè)院落，其中，整院簽約64個(gè)，共生院59個(gè)。首開集團(tuán)預(yù)計(jì)街區(qū)整體平房院落申請(qǐng)式退租工作可在“十四五”期間全部完成。

調(diào)研組發(fā)現(xiàn)，國(guó)企率先參與老城更新，在一定程度上有助于推進(jìn)歷史遺留問題的解決，對(duì)盤活老城資源，提升環(huán)境品質(zhì)，增強(qiáng)人民群眾的幸福感起到了積極作用。

但在實(shí)踐中，騰退房產(chǎn)使用性質(zhì)調(diào)整、產(chǎn)權(quán)劃轉(zhuǎn)等問題還需進(jìn)一步明確，實(shí)施主體在推進(jìn)項(xiàng)目落地運(yùn)營(yíng)過程中面臨的產(chǎn)業(yè)引入限制、融資成本高、投資回收周期長(zhǎng)等難題也亟需城市更新立法破局。

自下而上創(chuàng)模式，自上而下促統(tǒng)籌

走訪結(jié)束后，調(diào)研組前往景山街區(qū)沙灘后街22號(hào)院原首開集團(tuán)本部舉行座談。按照規(guī)劃，該院落未來將建成北京首個(gè)開放式智慧型文化金融產(chǎn)業(yè)園區(qū)。近年來，首開集團(tuán)積極推動(dòng)城市更新立法，成為北京推進(jìn)城市更新工作的主力軍。

調(diào)研組還發(fā)現(xiàn)，老城更新承擔(dān)著基層社會(huì)治理的責(zé)任，由于尚未形成政府、實(shí)施主體、居民、商戶等多元主體共建共治共享機(jī)制和高效的糾紛處置機(jī)制，致使很多民營(yíng)企業(yè)望而卻步。

統(tǒng)計(jì)顯示，皇城景山街區(qū)的老城更新涉及居民7414戶，戶籍人口19044人。人口密集，產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜。

皇城景山街區(qū)更新項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，城市更新不僅是硬件更新，更要加強(qiáng)軟件建設(shè)，及時(shí)回應(yīng)群眾關(guān)切，不斷增強(qiáng)人民群眾獲得感。城市更新完善立法，還需要為所有參與者保駕護(hù)航。

據(jù)悉，下一步調(diào)研組將陸續(xù)開展不同類型城市更新項(xiàng)目調(diào)研，針對(duì)性提出城市更新立法建議，提高社會(huì)資本參與城市更新的積極性和主動(dòng)性。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者注意到，日前的這場(chǎng)調(diào)研并非是首開集團(tuán)參與城市更新立法工作的全部。近幾年來，首開集團(tuán)全面開展北京市住建委認(rèn)定的六類城市更新業(yè)務(wù)實(shí)踐，著力構(gòu)建非經(jīng)資產(chǎn)管理平臺(tái)和城市有機(jī)更新平臺(tái)，全面探索多元主體一體化參與機(jī)制，將“自下而上”創(chuàng)模式與“自上而下”促統(tǒng)籌有機(jī)結(jié)合；所形成的首開做法與首開經(jīng)驗(yàn)，不僅成為北京市推進(jìn)城市更新工作重要的范例，也在政策落地初期，通過先行先試，努力為全行業(yè)趟出了一條切實(shí)可行的城市更新路徑。

據(jù)首開集團(tuán)城市更新事業(yè)部總經(jīng)理周沫介紹，集團(tuán)目前正在著力推進(jìn)東城區(qū)包括皇城景山街區(qū)在內(nèi)的2個(gè)歷史街區(qū)一體化更新項(xiàng)目，西城區(qū)2個(gè)歷史街區(qū)更新儲(chǔ)備項(xiàng)目（復(fù)內(nèi)項(xiàng)目、琉璃廠項(xiàng)目）。同時(shí)，還參與到通州區(qū)南大街歷史街區(qū)改造項(xiàng)目方案和路徑研究等工作中。

面向未來，踐行責(zé)任，構(gòu)筑美好。隨著城市進(jìn)入新的發(fā)展階段，首開集團(tuán)將以城市復(fù)興為己任，全面參與到首都城市更新行動(dòng)中，繼續(xù)探索和完善實(shí)施城市更新行動(dòng)的路徑，加快構(gòu)建新發(fā)展格局，推動(dòng)城市更新業(yè)務(wù)高質(zhì)量發(fā)展。同時(shí)，將全力以赴地從項(xiàng)目實(shí)踐和理論研究?jī)蓚€(gè)層面，推動(dòng)城市高質(zhì)量更新。