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一般來(lái)說(shuō)，三四線城市的房地產(chǎn)業(yè)往往更需要鼓勵(lì)性政策。但3月以來(lái)，以鄭州、哈爾濱、福州、蘭州為代表的的四大省會(huì)城市，也逐一打開(kāi)了政策的工具箱。 

蘭州樓市調(diào)控實(shí)質(zhì)性放松

清明小長(zhǎng)假的尾聲，甘肅蘭州樓市出了大招?！短m州市落實(shí)強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境若干措施(第1號(hào))》出臺(tái)，從降低首付比例、部分放松限購(gòu)、放寬限售條件等方面釋放積極信號(hào)。

在貸款方面，個(gè)人通過(guò)商業(yè)銀行和公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。同時(shí)，對(duì)于擁有一套住房并結(jié)清了購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房的，執(zhí)行首套房貸款政策，即執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”。

在限購(gòu)方面，對(duì)于在蘭州工作、生活的成年人需將異地居住的父母等近親屬接到蘭州居住的，予以支持，允許其在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)新購(gòu)一套住房；對(duì)于兩孩或三孩家庭，也可在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)新購(gòu)一套房產(chǎn)，在一定程度上打開(kāi)了限購(gòu)窗口。

政策的放松和蘭州自身市場(chǎng)行情密切相關(guān)。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，蘭州新建商品住宅價(jià)格連續(xù)3個(gè)月環(huán)比下跌，市區(qū)商品住宅成交規(guī)模同比連續(xù)10個(gè)月下降，2022年3月同比降幅近八成，購(gòu)房者置業(yè)情緒仍較低，市場(chǎng)調(diào)整壓力較大。

“蘭州此次加大需求端政策力度，涉及范圍較廣，限購(gòu)、限貸、限售等均有放松?！闭缰兄秆芯吭褐笖?shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜所言，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，蘭州此次放松的動(dòng)作具有全面性。

上一個(gè)如此豐富的政策，便是3月1日河南鄭州發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)“鄭十九條”)，更是有人形容此次蘭州“基本復(fù)制了鄭州的政策”。因而，“鄭十九條”發(fā)布一個(gè)月后的鄭州樓市情況，對(duì)于接下來(lái)各地的調(diào)控也具有參考意義。

“鄭十九條”滿(mǎn)月，改善型住房火熱

“政策剛出臺(tái)后兩周，看房的人非常多，相當(dāng)火熱，現(xiàn)在熱度下來(lái)了一些?！编嵵莘康禺a(chǎn)中介徐峰(化名)向中新財(cái)經(jīng)表示。

帶看量的上升還未帶動(dòng)房?jī)r(jià)的回彈。剛剛過(guò)去的清明假期，徐峰所在的門(mén)店依然在積極準(zhǔn)備促銷(xiāo)活動(dòng)，他向中新財(cái)經(jīng)介紹了一套位于鄭州三環(huán)位置的二手房產(chǎn)，目前有很多買(mǎi)家感興趣：“120㎡的三房，年頭比較久了，業(yè)主開(kāi)的價(jià)格是88萬(wàn)元。要知道放在四、五年前，同小區(qū)同戶(hù)型的能賣(mài)到快150萬(wàn)元?！?/span>

但讓徐峰感受更明顯的，是改善型住房蘇醒，即新政中“已有一套住房且貸款還清，再買(mǎi)時(shí)享受首貸”惠及的購(gòu)房者。徐峰舉例，在鄭州主城某500萬(wàn)元起步的熱點(diǎn)樓盤(pán)，不僅一天能到訪上百組客戶(hù)，有的銷(xiāo)售人員一天就能簽下四、五單。

“總的來(lái)說(shuō)，鄭州新政后的首個(gè)小長(zhǎng)假，樓市的整體銷(xiāo)售好于去年底，但還沒(méi)能趕上去年同期?！毙旆逭J(rèn)為，在經(jīng)歷暴雨、疫情、“爛尾樓”等多輪打擊后，鄭州樓市的置業(yè)預(yù)期仍處于修復(fù)期，最需要的是信心，也期待改善型住房的火熱能帶動(dòng)剛需入場(chǎng)。

哈爾濱、福州放松限售、限購(gòu)

3月23日，同為省會(huì)城市的哈爾濱市宣布廢止2018年出臺(tái)的限售政策。文件中，原規(guī)定“已完成其階段性調(diào)控使命”表述頗為引人關(guān)注。

2018年起，哈爾濱開(kāi)始實(shí)行區(qū)域性限售政策，在主城區(qū)6區(qū)取消建設(shè)單位網(wǎng)簽合同備案信息注銷(xiāo)權(quán)限，凡新購(gòu)買(mǎi)商品住房的，自商品房網(wǎng)簽合同簽訂之日起滿(mǎn)3年方可上市交易。

易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)，此次哈爾濱對(duì)既有政策廢除，屬于政策放松的一種新形式，標(biāo)志著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策約束和捆綁的內(nèi)容減少。此次“限售”政策廢除，意味著本就沒(méi)有限購(gòu)政策的哈爾濱樓市面臨更多利好。

但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，利好效果如何仍待進(jìn)一步觀察。因?yàn)樵谌ツ?0月，哈爾濱曾發(fā)布十六條新政，包括放寬公積金貸款條件，發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等內(nèi)容，但半年過(guò)去，哈爾濱樓市仍處于低迷態(tài)勢(shì)。

同樣“坐不住”的省會(huì)城市還有福建福州。3月30日，有媒體從福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心處獲悉，福州已在一定范圍內(nèi)放松限購(gòu)政策，非戶(hù)籍家庭可在當(dāng)?shù)刭?gòu)房。

具體而言，非五城區(qū)戶(hù)籍家庭(含港澳臺(tái))在福州五城區(qū)購(gòu)房，無(wú)需落戶(hù)，且無(wú)需提供近2年內(nèi)滿(mǎn)12個(gè)月醫(yī)社?；蚣{稅證明或落戶(hù)，即可購(gòu)買(mǎi)一套福州五城區(qū)144平方米以下的普通住宅。

“說(shuō)明省會(huì)城市也逐漸在進(jìn)行放松，省會(huì)城市壓力也較大，類(lèi)似放松對(duì)政策于所在省份的市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變是有積極影響的。”嚴(yán)躍進(jìn)指出。 

超60城出手，成效或年中顯現(xiàn)

如果將目光從省會(huì)城市外拓會(huì)發(fā)現(xiàn)，更多城市早已加入了松綁樓市的隊(duì)伍。

從范圍看，進(jìn)入4月，僅5天時(shí)間就有6個(gè)城市接連出臺(tái)寬松政策。據(jù)諸葛研究院不完全統(tǒng)計(jì)，截至3月30日，有62個(gè)城市松綁了樓市政策，主要在降低首付比例，下調(diào)房貸利率，公積金貸款放松，放松限售限價(jià)，放松限購(gòu)限貸，購(gòu)房補(bǔ)貼等層面。

從力度看，3月份以來(lái)，已經(jīng)有包括鄭州、哈爾濱、青島、福州、衢州、秦皇島在內(nèi)的六城對(duì)限購(gòu)限售政策進(jìn)行了松綁或取消，充分說(shuō)明調(diào)控放松進(jìn)入新階段，即從此前降低首付的做法轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)“五限”政策的松綁。

對(duì)于限制性措施的屢屢退出，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪提到，限購(gòu)、限售這種限制性政策對(duì)于樓市管控的力度相對(duì)較大，作用周期相對(duì)較短，效果較為明顯，調(diào)整較為靈活。

“但如果把控不好力度也會(huì)存在一定的弊端，如過(guò)度限制可能會(huì)降低市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)欲，導(dǎo)致樓市供需失衡等?！标P(guān)榮雪提到，因此也從側(cè)面反映出城市對(duì)于政策放松的迫切性與必要性。

“2022年清明假期期間，全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中，除個(gè)別熱點(diǎn)城市成交面積有所增長(zhǎng)外，多數(shù)城市成交規(guī)模均同比下行?！敝兄秆芯吭簲?shù)據(jù)顯示，但熱點(diǎn)城市在前期積壓的需求逐漸釋放下，市場(chǎng)已進(jìn)入恢復(fù)通道，預(yù)計(jì)熱點(diǎn)一二線城市以及東部城市群內(nèi)部部分三四線城市市場(chǎng)有望率先企穩(wěn)恢復(fù)。

機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，年中或是樓市重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。房地產(chǎn)政策底逐漸顯現(xiàn)，在因城施策對(duì)地產(chǎn)銷(xiāo)售和配套融資的帶動(dòng)下，預(yù)計(jì)年中房地產(chǎn)信貸需求將有明顯改善，帶動(dòng)總體信貸需求好轉(zhuǎn)。