世界人居

唐軍/發(fā)自武漢

4月的武漢花團(tuán)錦簇,李經(jīng)理卻無暇欣賞大好景色,每天都不停地聯(lián)絡(luò)著客戶,為賣房發(fā)愁。

“太難了,每次簽約都要花費(fèi)很多功夫和精力。”李經(jīng)理無奈地對記者表示。

李經(jīng)理正負(fù)責(zé)銷售位于武漢市漢陽區(qū)二環(huán)與三環(huán)線間的國博濱江板塊的樓盤,這幾個樓盤位置好,非常宜居。但自去年以來,項目銷售始終不及預(yù)期。迫于市場壓力,國博濱江板塊的招商江山和樾、卓越大江等樓盤不得不降價促銷,寄望吸引更多客戶購房。

“不降價根本賣不動?！崩罱?jīng)理表示。

“賣房難”是橫亙在李經(jīng)理心中的一塊大石頭,也是目前武漢房地產(chǎn)市場的一個縮影。

4月15日,武漢市住房保障和房屋管理局官網(wǎng)發(fā)布房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況:今年1-3月,武漢市新建商品房網(wǎng)簽銷售34769套,其中,新建商品住房網(wǎng)簽銷售26959套;網(wǎng)簽銷售面積301.25萬平方米,同比減少41.87%。3月,武漢市新建商品住房網(wǎng)簽銷售10368套,網(wǎng)簽銷售面積114.41萬平方米,同比減少46.36%;成交量幾乎腰斬。同日,國家統(tǒng)計局公布2022年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況,數(shù)據(jù)顯示,武漢新房3月價格環(huán)比下降0.4%,2月環(huán)比下降0.5%。

量價齊跌!剔除受疫情影響封城的2020年,對比10年來情況,今年武漢一季度房地產(chǎn)交易量歷史最差。

記者通過武漢市住房保障和房屋管理局官網(wǎng)梳理4月以來新建住房交易情況發(fā)現(xiàn),截至4月30日,武漢新建住房網(wǎng)簽備案共9685套,平均每天網(wǎng)簽323套;2021年4月武漢新建商品住房網(wǎng)簽21625套,平均每天網(wǎng)簽720套,對比來看,武漢4月新建住房市場交易量同比腰斬,下滑超50%。

房地產(chǎn)界素有“金三銀四”之說,房企每年需依靠春季營銷打好全年開局;今年武漢地產(chǎn)市場“金三銀四”顯然已經(jīng)失去;疊加部分房企暴雷、項目停工、延期交房以及疫情影響,恐將拖累武漢整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

“賣房越來越難,市場需求好像突然就斷了。”李經(jīng)理表示。

降價拋售

4月22日,位于武漢市漢陽區(qū)二環(huán)濱江鸚鵡大道的卓越大江推出特價房源,起步價為16789元/平方米;此前,其銷售價格為2萬元/平方米。

該樓盤自去年開盤以來,為吸引客戶,已多次推出低價房源。

記者調(diào)取資料獲悉,2021年12月卓越大江4號樓獲得預(yù)售證時,備案均價約22000元/平方米,較2021年8月份拿證的3號樓、6號樓備案價下降2282元/平方米;與項目2021年4月首次開盤時備案價相比,下降了約2673元/平方米,降幅較大。

卓越大江備案價與實(shí)際銷售價格一路走低,表現(xiàn)出房企對市場信心的缺失。

同樣位于武漢市漢陽國博濱江板塊的綠城金地鳳起聽瀾則面臨更嚴(yán)峻局面,與之相鄰的招商江山和樾、電建地產(chǎn)洺悅江灣紛紛降價,迫使綠城金地·鳳起聽瀾不得不跟進(jìn),房價從2.5萬元/平方米下調(diào),有些房源價格甚至下探至2萬元/平方米(含3500元/平方米精裝修)。

由于綠城金地鳳起聽瀾拿地樓面價為15606元/平方米,定位高端,建造成本較高,因此,項目面臨較大虧損壓力。

4月23日,記者來到綠城金地鳳起聽瀾樓盤現(xiàn)場看到,其高層住宅主體已封頂,多棟樓盤已呈現(xiàn)出漂亮的外立面。

該樓盤銷售經(jīng)理告訴記者:“價格降了后銷售有所起色,但初步預(yù)估項目將會虧損,就是賣3 萬元/平方米也回不了本;對于項目遭受虧損的現(xiàn)狀,金地、綠城、平安等幾大股東基本默認(rèn),我們計劃盡快建完、出貨、回籠資金,所以現(xiàn)在建設(shè)進(jìn)度很快,幾乎是現(xiàn)房銷售?！?/span>

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),武漢樓盤降價拋售行為并非孤案,已在武漢多個區(qū)域蔓延。

在武漢新洲、東西湖、蔡甸等遠(yuǎn)城區(qū),隨著銷售去化速度大幅下降,供應(yīng)量激增,樓盤競爭已進(jìn)入白熱化,各片區(qū)打折促銷方式層出不窮。

在武漢新洲陽邏板塊盤扎著40個樓盤,競爭激烈,幾乎每個樓盤都使出渾身解數(shù)搞促銷,由于折扣不斷,整體片區(qū)價格在5000元-8000元/平方米間,大多數(shù)樓盤同比2020年、2021年價格均有降低。以該片區(qū)標(biāo)桿項目武漢萬達(dá)文旅城為例,其高層備案價約9300元/平方米,去年首開時銷售價格與備案價相差不大;今年年初,其折后價格已低至6000元/平方米;金科桃湖美鎮(zhèn)特價房4700元/平方米起,甚至一度傳出售價低至3999/平方米,低得令人不可思議。

目前,武漢三鎮(zhèn)各大地產(chǎn)板塊分化日益加劇,除了武昌濱江、漢口二七濱江板塊、武漢主城內(nèi)環(huán)核心及光谷有些項目仍保持較強(qiáng)吸引力外,其他區(qū)域多個板塊都在進(jìn)行著深度調(diào)整,市場信心受到挫傷。

市場信心一旦受挫預(yù)期很難扭轉(zhuǎn),目前武漢房地產(chǎn)市場正處于一片焦慮之中,武漢多位房企負(fù)責(zé)人都在期盼著政府能及時調(diào)整政策,拯救行業(yè)危局。

新世界中國地產(chǎn)(武漢)公司負(fù)責(zé)人告訴記者:“目前,改善型客戶信心受到嚴(yán)重影響,需求心態(tài)游離;剛需客戶有需求,但購買力有限。雖然公司自身現(xiàn)金流相對充裕,堅持傳遞正面價值,可以用時間換空間,但從整個行業(yè)發(fā)展考量,還是希望盡快出臺一些針對性政策,以挽回市場信心?！?/span>

供需問題凸顯

“目前,這輪房地產(chǎn)行業(yè)的劇烈震蕩,其表現(xiàn)與以往的波動有所不同,行業(yè)多層面的問題已滲透到了整個產(chǎn)業(yè)鏈?！敝兄秆芯吭喝A中市場研究中心主任李國政接受記者采訪時說:“梳理目前行業(yè)的問題,在幾個層面都有體現(xiàn),首先,房企風(fēng)險出清,暴雷不斷,行業(yè)投資信心低迷;其次,各城市項目停工的問題樓盤增多,消費(fèi)信心低迷;三是,局部市場供需失衡,供過于求,價格戰(zhàn)都無起色?！?/span>

李經(jīng)理與記者交流時也表示:“從與客戶溝通的情況看,目前行業(yè)有一些阻礙,改善型客戶購買二套房,首付要交全房款的5成或7成,很多改善型家庭難以支付?！?/span>

在綠城金地鳳起聽瀾,汪先生告訴記者:“前年家里有了二寶,需要父母過來幫助帶孩子,小戶型房子一家三代6口人不夠住,如果買180平方米大戶型,首付要7成,半年內(nèi)籌到幾百萬元非常難?！?/span>

汪先生吐槽說,現(xiàn)在希望大家生二孩、鼓勵三孩,但相關(guān)的房地產(chǎn)政策很不合時宜。

綠城金地鳳起聽瀾銷售經(jīng)理告訴記者:“綠城金地鳳起聽瀾項目定位為高端改善盤,大戶型多一些,賣的沒有小戶型快;二套房首付高,是一個主因?！?/span>

剛需買不起、改善者購房門檻高,把很多對住房有迫切需求的家庭阻擋在外。

面對急劇下滑的市場,眾多房企與業(yè)界人士分外焦急,因?yàn)閺墓┙o需求兩側(cè)來看,亟須對有些政策做相應(yīng)調(diào)整,才能應(yīng)對。

華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師、城市經(jīng)濟(jì)系主任陳立中告訴記者:“目前改善型購房需求正在擴(kuò)大,且多具有‘賣舊買新、賣小買大’特征,這是住房梯次消費(fèi)規(guī)律的市場表現(xiàn)。對一般家庭而言,在沒有信貸支持的情況下,通常只能選擇‘先賣再買’,但賣買之間會有一個居住斷檔期,因此,設(shè)定持平或稍高于首次購買的首付和貸款利率是可行的?！?/span>

陳立中建議,在國家鼓勵生育二孩、三孩背景下,為適應(yīng)家庭人口規(guī)模擴(kuò)大需要,建議適當(dāng)提高非普通商品住房面積標(biāo)準(zhǔn),比如160平方米或者套內(nèi)面積144平方米。原因是近年來市場銷售的多為高層住宅、超高層住宅,本身套內(nèi)面積小,客觀上也需要調(diào)高非普通住宅面積標(biāo)準(zhǔn)。

相關(guān)政策正在擬定中

實(shí)際上,武漢市政府與主管部門對行業(yè)現(xiàn)狀與風(fēng)險已有所察覺。

針對分化加劇、不斷下滑的市場,武漢市住房保障和房屋管理局此前確定今年的工作重點(diǎn)是,圍繞“穩(wěn)投資 去庫存 保目標(biāo) 控風(fēng)險”等方面,積極穩(wěn)妥地推進(jìn)房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè),加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo),因區(qū)精準(zhǔn)施策,探索房地產(chǎn)新的發(fā)展模式;托底房地產(chǎn)開發(fā)投資,推動穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤,堅決防范化解市場風(fēng)險,促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)、健康發(fā)展。

同時提出,重點(diǎn)圍繞調(diào)整住房限購區(qū)域、加大金融信貸支持力度、實(shí)施土地精準(zhǔn)投放、放寬落戶條件、完善人才購房、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等方面做好政策儲備;加強(qiáng)市場預(yù)警預(yù)報;完善房、地價格聯(lián)動機(jī)制;加強(qiáng)與住建部、統(tǒng)計部門溝通協(xié)調(diào),積極尋求政策指導(dǎo);強(qiáng)化市場監(jiān)管“控風(fēng)險”,進(jìn)一步細(xì)化完善“一區(qū)一策”“一樓一策”方案等舉措。

記者獲悉,武漢還會在積極穩(wěn)妥地推進(jìn)房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)方面有具體安排和動作。武漢在《武漢市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》中明確提出,促進(jìn)住房市場調(diào)控由直接干預(yù)、主體和手段單一的行政調(diào)控,向參數(shù)調(diào)節(jié)、主體和手段多元的間接調(diào)控為主轉(zhuǎn)變。

這也預(yù)示著,武漢市將根據(jù)行業(yè)與市場需要,擇機(jī)推出調(diào)控政策。

3月份,記者從一位接近武漢市委高層的人士處獲悉,武漢已在醞釀擬定房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策,由于涉及多個部門,制定出臺還需一些時日。

但是,很多業(yè)界專家擔(dān)心,迅速惡化中的市場對城市投資與經(jīng)濟(jì)的沖擊會立刻接踵而至。

按照房地產(chǎn)市場的傳導(dǎo)機(jī)制,在市場銷售端下滑后,對城市投資及土地市場傳導(dǎo)需要6個月時滯期;如果武漢市場下滑起始時間從今年1月起算,武漢市年中的第二次土地拍賣將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。

“目前,武漢土地市場對房企吸引力已遠(yuǎn)不及杭州、成都?！币晃徊辉妇呙牡禺a(chǎn)資深人士向記者表示,“從武漢市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)看,主要依賴高流速和高規(guī)模,其單位土地面積利潤率并不高。很多房企進(jìn)駐武漢開發(fā)投資主要是為了銷售量與業(yè)績;武漢一旦失去流速優(yōu)勢,銷售量與利潤率兩者均無,房企在武漢將失去拿地信心?！?/span>

從武漢前兩次集中供拍地表現(xiàn)看,一些問題已有暴露,在去年年終的土地拍賣中,最大的一宗地塊“漢江灣”流拍;今年首次土地拍賣僅推出10宗地塊,顯示出了對土地市場信心不足。

一位對土地拍賣內(nèi)幕知情的人士告訴記者:“由于房企對市場不看好,認(rèn)為有些地塊起始價偏高,參與意愿不高?！?/span>

李國政認(rèn)為,從《武漢市住房“十四五”發(fā)展規(guī)劃》看,5年新建住房供應(yīng)實(shí)現(xiàn)1.2億平方米,房地產(chǎn)投資要達(dá)到1.43萬億元,占到全市固定資產(chǎn)投資的1/3,肩負(fù)著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)動機(jī)的作用。因此,武漢市政府還會積極作為,否則很難托底經(jīng)濟(jì)大盤。

陳立中強(qiáng)調(diào):“出臺調(diào)控政策、提振消費(fèi)信心必要且關(guān)鍵,不僅是武漢,相信接下來強(qiáng)二線與一線城市跟進(jìn)的概率都較大?！?/span>

陳立中分析認(rèn)為:“本輪房地產(chǎn)市場表現(xiàn)具有供需‘雙冷’特征,出臺相應(yīng)救市政策,從需求端破局較為合理。從供給端來看,房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中,一半左右來自銷售回款,防范房地產(chǎn)市場信用風(fēng)險不能僅靠央行指導(dǎo)下的銀行貸款續(xù)命,經(jīng)營壓力的緩解才是還債和信用的來源。不過,受新冠疫情持續(xù)影響,疊加不穩(wěn)定國際局勢,消費(fèi)者信心回暖需要一個相對漫長過程,市場需要耐心,不論是需求側(cè)還是供給側(cè)?！?/span>

發(fā)稿前,記者致電武漢市住房保障和房屋管理局一位負(fù)責(zé)人了解武漢市有關(guān)地產(chǎn)方面的政策調(diào)整,該負(fù)責(zé)人告訴記者:“相關(guān)政策已在擬定,將擇機(jī)推出,請耐心等待”。