世界人居

中房報(bào)記者 許倩 北京報(bào)道

關(guān)閘已久的涉房企業(yè)A股融資，終于迎來(lái)些許松綁。

10月20日，證監(jiān)會(huì)相關(guān)人士在接受媒體采訪時(shí)表示，對(duì)于涉房地產(chǎn)企業(yè)，證監(jiān)會(huì)在確保股市融資不投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的前提下，允許以下存在少量涉房業(yè)務(wù)但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A股市場(chǎng)融資。

“資本市場(chǎng)對(duì)于涉房企業(yè)的股權(quán)融資政策，既嚴(yán)格限制主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的企業(yè)股權(quán)融資，又合理保持資本市場(chǎng)融資功能的有效發(fā)揮，更好服務(wù)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤(pán)。”證監(jiān)會(huì)相關(guān)人士表示。

對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)而言，這是一次能夠改善流動(dòng)性的真真切切的重磅利好。

“這將有助于更多社會(huì)資金參與到保交樓或出險(xiǎn)地產(chǎn)項(xiàng)目收并購(gòu)中來(lái)，從而有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有序釋放和平穩(wěn)健康發(fā)展。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，無(wú)論是保交樓還是收并購(gòu)，所需投入的資金體量都非常大，除專項(xiàng)借款、紓困基金，分散風(fēng)險(xiǎn)更強(qiáng)的資本市場(chǎng)股權(quán)資金也很重要。

消息發(fā)出第二日的10月21日，A股房地產(chǎn)股、建筑業(yè)股票紛紛上漲。截至當(dāng)日收盤(pán)，建筑業(yè)股票整體上漲2.18%，浦東建設(shè)、高新發(fā)展、四川路橋、中裝建設(shè)、中巖大地、洪濤股份等漲幅均超5%；房地產(chǎn)股整體上漲1.07%，南山控股、數(shù)源科技、榮豐控股、順發(fā)恒業(yè)股票漲幅都在10%。

涉房企業(yè)融資開(kāi)了一道口

A股資本市場(chǎng)大門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)閉已久。2010年至今，僅招商蛇口和新城控股兩家房企在A股上市。

最早的限制政策是2010年國(guó)務(wù)院出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控十一項(xiàng)細(xì)則，業(yè)內(nèi)稱為“國(guó)十一條”，當(dāng)年4月證監(jiān)會(huì)要求房地產(chǎn)公司首次公開(kāi)募股（IPO）和再融資都需要征求國(guó)土資源部意見(jiàn)，“非房地產(chǎn)企業(yè)如果將融資用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上，也要納入征求意見(jiàn)范圍”，從此房企IPO基本停止。

2018年，證監(jiān)會(huì)發(fā)布的《再融資審核財(cái)務(wù)知識(shí)問(wèn)答》中又規(guī)定：“申報(bào)時(shí)主營(yíng)業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)，但母公司或合并報(bào)表范圍內(nèi)子公司存在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的，需在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全部清理完畢的基礎(chǔ)上推進(jìn)?！?/p>

現(xiàn)在，據(jù)證監(jiān)會(huì)相關(guān)人士介紹，在確保股市融資不投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的前提下，允許存在少量涉房業(yè)務(wù)但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A股市場(chǎng)融資，條件為：自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、利潤(rùn)占企業(yè)當(dāng)期相應(yīng)指標(biāo)的比例不超過(guò)10%；參股子公司涉房的，最近一年一期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)生的投資收益占企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)的比例不超過(guò)10%。

這表明監(jiān)管部門對(duì)涉房企業(yè)A股融資不再一刀切，而是放松了限制。

李宇嘉置評(píng)道，當(dāng)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤(pán)的重要性提升以后，在保持“房住不炒”、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)大原則前提下，階段性調(diào)整既有政策具有一定必要性。特別是，在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)釋放而保交樓上升到重要地位后，需要多方資金參與才能調(diào)動(dòng)各方積極性，同時(shí)又能最大程度降低各方風(fēng)險(xiǎn)。

他進(jìn)一步表示，對(duì)于主業(yè)非房地產(chǎn)的上市公司，特別是其中一些地方國(guó)企、城投平臺(tái)或者其他實(shí)體企業(yè)，如果因?yàn)槠洌ɑ蜃庸荆﹨⑴c了收并購(gòu)和保交樓，從而導(dǎo)致“涉房”而無(wú)法在資本市場(chǎng)融資，這對(duì)于引入社會(huì)資本推進(jìn)收并購(gòu)和保交樓，進(jìn)而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)是非常不利的。允許這部分企業(yè)在資本市場(chǎng)融資，有利于鼓勵(lì)更多社會(huì)資金參與到保交樓或出險(xiǎn)項(xiàng)目收并購(gòu)，從而有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有序釋放和平穩(wěn)健康發(fā)展。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，這一舉措的主要目的是為了更好地支持實(shí)體企業(yè)融資，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤(pán)。同時(shí)，所募集資金不能投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的規(guī)定，既嚴(yán)格限制資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，體現(xiàn)了堅(jiān)持“房住不炒”，又落實(shí)了支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資，更好發(fā)揮了資本市場(chǎng)支持實(shí)體融資的作用。

誰(shuí)將獲得融資入門券？

“房住不炒”仍是調(diào)控主基調(diào)，房地產(chǎn)融資“三道紅線”仍在，這也意味著并不是所有房地產(chǎn)企業(yè)都能被允許在A股融資。

一位地產(chǎn)證券分析師認(rèn)為，建筑業(yè)央企國(guó)企將更加受益，如中國(guó)中鐵、中國(guó)鐵建、中國(guó)交建、中國(guó)電建、中國(guó)能建、中國(guó)化學(xué)、中國(guó)中冶等，這些企業(yè)2021年相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入及利潤(rùn)占比均低于10%。但由于此前涉房企業(yè)再融資被嚴(yán)控，導(dǎo)致此類企業(yè)喪失了加速增長(zhǎng)的引擎。

劉水認(rèn)為，有涉房業(yè)務(wù)但占比不高的企業(yè)，有望加快A股市場(chǎng)融資節(jié)奏，如中天金融、濟(jì)南高新、南山控股等。同時(shí)，因涉房收入、利潤(rùn)占比低于10%的要求，一些企業(yè)為滿足該條件，充分利用政策進(jìn)行融資，會(huì)加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離或資產(chǎn)出售，以降低房地產(chǎn)業(yè)務(wù)比例。

由于尚未有細(xì)化政策出臺(tái)，亦有市場(chǎng)人士猜測(cè)，不排除部分涉房企業(yè)可能會(huì)把公司作拆分，簽好“抽屜協(xié)議”，然后融入各種即將上市的企業(yè)之中，從而借道上市。尤其是那些具有地方平臺(tái)背景的企業(yè)可能開(kāi)始蠶食、吞并現(xiàn)有生存壓力大的民營(yíng)房企，再與自有資產(chǎn)進(jìn)行打包，去A股市場(chǎng)上市。

一些優(yōu)質(zhì)企業(yè)也有望因政策利好回歸A股市場(chǎng)。

在這之前，“無(wú)論是物業(yè)管理企業(yè)還是房地產(chǎn)交易服務(wù)企業(yè)，由于涉房，都被迫赴港上市或遠(yuǎn)赴美國(guó)上市，對(duì)于A股市場(chǎng)是優(yōu)質(zhì)上市資源的流失；對(duì)于內(nèi)地投資者是優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的的流失，不利于行業(yè)與資本市場(chǎng)發(fā)展。在預(yù)期下行和保增長(zhǎng)壓力加大、地產(chǎn)行業(yè)久未回暖的情況下，證監(jiān)會(huì)適當(dāng)放寬涉房企業(yè)上市要求，為此類企業(yè)上市融資創(chuàng)造了政策條件，也為A股市場(chǎng)發(fā)展增添了新的活力源泉?！盜PG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示。

同時(shí)，“也有利于在境外上市的此類企業(yè)回歸A股或在A股再行上市，市場(chǎng)比較關(guān)注的萬(wàn)達(dá)商管上市問(wèn)題也可能借此契機(jī)得以解決?！卑匚南舱f(shuō)。