世界人居

　　在地產(chǎn)融資“三道紅線”倒逼之下，降負債、增加現(xiàn)金流成為房企首要任務(wù)。

　　按照“三道紅線”，房企被劃分為紅橙黃綠四檔。中國房地產(chǎn)報記者通過統(tǒng)計TOP50上市房企財報數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，50強上市房企中有20家進入零踩線“綠檔”行列；22家僅踩中一條紅線，歸于“黃檔”；3家踩中兩道紅線，歸于“橙檔”；5家全部踩線，列于“紅檔”，有息負債不得增加。這5家房企分別是綠地控股、首開股份、中國恒大、華夏幸福、富力地產(chǎn)。

　　值得注意的是，綠檔、黃檔房企中有不少是擦線降檔，部分數(shù)據(jù)相當(dāng)靠近監(jiān)管臨界值。這意味著，“一個不小心”這些房企就可能被降檔。

　　從總負債規(guī)模來看，50強上市房企2020年總負債共計19.68萬億元，同比增長12.7%。有4家房企總負債超過萬億元，且都是頭部房企，它們是中國恒大、碧桂園、萬科、綠地控股。

　　從增速來看，50強上市房企中，49家總負債都在同比增加。

　　負債越多越有錢的說法在這個行業(yè)似乎也不無道理，這些高負債頭部房企，恰恰也是持有現(xiàn)金額最多的企業(yè)。

　　據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計，截至2020年末，TOP50上市房企共持有現(xiàn)金總額2.77萬億元，同比增長9.5%；萬科、碧桂園、中國恒大所持現(xiàn)金均在1800億元以上，占據(jù)行業(yè)前三。

　　在現(xiàn)金為王的行業(yè)背景下，大部分房企現(xiàn)金持有量維持增長。50強上市房企中，37家房企實現(xiàn)現(xiàn)金增長，占比近8成。現(xiàn)金增長房企中，一半以上房企現(xiàn)金增幅超過50%。

　　但一個不容忽視的問題是，它們持有現(xiàn)金的增長速度遠遠抵不過總負債增速。

　　查“負債”：拿地越多負債越高

　　每一家高速擴張的房企都無法避開高負債?；蛘哒f，恰恰是高負債支撐著這些行業(yè)巨頭們一路拿地擴張，走向今天的規(guī)模和地位。

　　從總負債規(guī)?？?，截至2020年末，中國恒大、碧桂園、萬科、綠地控股總負債均超萬億元，分別高達1.95萬億元、1.76萬億元、1.52萬億元、1.242萬億元；同比分別增長5.4%、4.14%、4.11%、22.49%。

　　保利發(fā)展、融創(chuàng)中國總負債已相當(dāng)接近1萬億元，分別達9847億元、9305.75億元，同比增幅為22.52%、9.92%。

　　有6家房企總負債在4000億元～7000億元，它們是華潤置地、龍湖集團、中海地產(chǎn)、招商蛇口、新城控股、世茂集團。

　　再來看看2020年房企拿地規(guī)模排名，前十名依然是這些熟悉的身影：碧桂園、萬科、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、龍湖集團、華潤置地、中國恒大、新城控股、綠地控股、招商蛇口。

　　從負債增速看，50強上市房企中有49家總負債都在同比增加，僅新力控股一家減少了4.63%。

　　總負債同比增幅在30%以上的有4家，分別是華發(fā)股份、濱江集團、正榮集團和藍光發(fā)展。

　　以華發(fā)股份為例，截至2020年末其總資產(chǎn)為3218.44億元，同比增長37%；負債總額達2584.99億元，同比增長約35%，創(chuàng)下新高。其中，華發(fā)股份2020年長期借款為794.11億元，同比增長73.63%；當(dāng)年短期借款為92.66億元，應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款較2019年增長172%至281.07億元。

　　截至2020年末，華發(fā)股份有息負債合計1586.49億元，其中長期負債占比為71.22%；凈負債率達147.6%，剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負債率為76.47%。此外，公司永續(xù)債規(guī)模增至63.73億元，同比增長106%。

　　華發(fā)股份負債猛增背后，是其大肆拿地沖擊規(guī)模需求。中指院數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，華發(fā)股份拿地金額分別為160億元、253億元、703億元。

曬“余糧”：負債越多，越有錢？

　　現(xiàn)金為王的時代，沒有什么比手握資金更有安全感。

　　據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計，萬科、碧桂園分別以1952億元和1836.2億元成為 “現(xiàn)金王”。此外，持有現(xiàn)金超過1000億元的還有中國恒大、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、綠地控股。

　　這6家共持有現(xiàn)金9194.89億元，約占50強房企總現(xiàn)金的33%。同時，這6家總負債達7.95萬億元，約占50家房企總負債的40%。

　　需要指出的是，有兩家房企現(xiàn)金額同比下降，分別是碧桂園、中國恒大，所持現(xiàn)金一年分別減少了32.86%、20%。

　　中國恒大還陷入增收不增利情況，2020年其歸母凈利潤為80.76億元，同比下滑53.3%。有分析稱，主要是因為去年1300億元戰(zhàn)略投資者部分退出、分走利潤所致。

　　手持現(xiàn)金500億元～1000億元有11家，代表房企有融創(chuàng)中國、華潤置地、招商蛇口、龍湖集團、新城控股、世茂集團、華僑城、綠城中國、金地集團、中國奧園、旭輝集團。

　　這其中，現(xiàn)金額同比增幅最高的是華僑城，持有現(xiàn)金605億元，同比增長61.38%；其次是華潤置地，持有現(xiàn)金894.51億元，同比增長40.43%。

　　手持現(xiàn)金低于500億元有33家。其中，400億元～500億元的有10家，分別為陽光城、佳兆業(yè)、合景泰富、遠洋集團、華發(fā)股份、金科股份、中國金茂、正榮集團、雅居樂、龍光集團。

　　300億元～400億元有9家，分別為富力、時代中國、首創(chuàng)置業(yè)、首開股份、禹洲集團、中梁控股、中南建設(shè)、大悅城、榮盛發(fā)展。

200億元～300億元有10家；100億元-200億元有4家，如弘陽地產(chǎn)、濱江集團、新力控股、路勁集團。

　　50強上市房企中，有13家手持貨幣現(xiàn)金同比下滑，包括大型房企如華夏幸福、碧桂園、中國恒大、旭輝集團、建業(yè)地產(chǎn)、新城控股等。

　　資金減少最多的是華夏幸福，截至2020年末手持現(xiàn)金269.9億元，同比減少了37.17%；同期總負債為3973億元，增長了3.44%。據(jù)其今年2月份公告，發(fā)生債務(wù)逾期涉及本息金額為52.55億元，但公司可動用資金僅為8億元，這種處境是受“宏觀經(jīng)濟環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、信用環(huán)境疊加多輪疫情影響”。

測“紅線”：這5家房企全部踩線

　　對標(biāo)“三道紅線”監(jiān)管要求，綠地控股、首開股份、中國恒大、華夏幸福、富力地產(chǎn)5家大型房企全部踩中。按照監(jiān)管要求，處于“紅色檔”企業(yè)有息負債不得增加，未來還款壓力依舊十分嚴(yán)峻。

　　恒大制定了降檔計劃：要在2021年6月30日將凈負債率降至100%以下，2021年12月31日現(xiàn)金短債比達到1以上，2022年12月31日將資產(chǎn)負債率降至70%以下。

　　首創(chuàng)置業(yè)、華發(fā)股份、祥生集團3家房企處于“橙色”檔，踩中兩條紅線，有息負債規(guī)模年增速不得超過 5%。

　　即便是萬科、碧桂園等頭部大鱷，以及旭輝集團、新城控股、陽光城、藍光發(fā)展等，也依然踩了一道紅線。

　　就在2020年不到半年時間內(nèi)，很多房企紛紛通過強化在手現(xiàn)金、提前償還未到期債務(wù)、將短債置換為長期債務(wù)、擴大盈利增加權(quán)益、加快資金回籠等手段，實現(xiàn)了凈負債率、現(xiàn)金短債比的達標(biāo)，達成了降檔目標(biāo)。

　　以融創(chuàng)中國為例，截至2020年末其成功從“紅檔”降至了“黃檔”，僅剩剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率未達標(biāo)。一方面，在拿地端收縮戰(zhàn)線，融創(chuàng)中國2020年新增土地儲備約為5877萬平方米，同比下降41.05%；另一方面，提前還債，一年內(nèi)累計提前償還近13億美元債券。同時，融創(chuàng)還通過分拆子公司上市來去杠桿、加權(quán)益。

　　但剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率，考驗著房企銷售、周轉(zhuǎn)、產(chǎn)品等多方面的綜合運營管控能力，成為阻礙很多房企邁入“綠檔”的最后一道門檻。

　　陽光城執(zhí)行董事長朱榮斌在業(yè)績會上表示，很多企業(yè)跟陽光城一樣，調(diào)整這個指標(biāo)（扣除預(yù)收款后資產(chǎn)負債率）的困難都比較大，要盡快地在第一個五年計劃內(nèi)實現(xiàn)降到70%以下，實現(xiàn)三道紅線全面達標(biāo)。

　　華創(chuàng)證券認為，要改善該指標(biāo)，房企需要提高存貨周轉(zhuǎn)率，擴大預(yù)收款規(guī)模，加快銷售速度，同時杜絕捂盤惜售行為。

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