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2024年上半年，中國樓市深度調(diào)整，20個重點城市一二手房成交總量大幅下滑，新房市場加速收縮，二手房市場份額上升。購房客群發(fā)生變化，剛需轉(zhuǎn)向二手房，改善需求主導新房市場。一線城市二手房和新房市場互補性強，而天津、武漢、鄭州等城市二手房和新房競爭加劇。未來，新房市場的改善需求釋放和二手房市場的活躍度提升，將共同影響樓市走勢。本文將詳細解析上半年樓市變化及未來趨勢。

配圖（姜靖波供）

今年上半年，住房需求總規(guī)模仍在持續(xù)收縮。

CRIC監(jiān)測的重點20個城市一二手房成交總量同比下降22%。

新房市場規(guī)模加速收縮，市場份額進一步向二手房傾斜。

從成交結(jié)構(gòu)來看，新房面積大型化、產(chǎn)品改善化趨勢不變，各重點城市大面積產(chǎn)品成交占比普遍持增。

重點城市一二手房成交結(jié)構(gòu)背后，實際反映出購房客群及其購買力正在發(fā)生一些變化。

整體來看，北京、上海、深圳、杭州等城市一二手房存在較強的互補屬性，二手房剛需客群活躍度提升，新房市場上的買房人群普遍為改善客群。而天津、武漢和鄭州這些城市二手房和新房成交結(jié)構(gòu)相似，互替性明顯，因此置換效率不強，一二手“此消彼長”競爭加劇。

上半年樓市繼續(xù)深度調(diào)整，CRIC數(shù)據(jù)顯示，上半年重點20城一二手房成交總規(guī)模為1.3億平方米，同比下降22%，環(huán)比下降7%。

其中，重點20城新房成交規(guī)模為4929萬平方米，同比下降38%，環(huán)比下降21%。二手房共成交了8136萬平方米，同比下降7.6%，環(huán)比增長5%。

市場份額進一步向二手房傾斜。

上半年重點20城二手房成交占比增至62%，同比增長9個百分點，環(huán)比增長7個百分點。

各城市二手房成交占比均有所增長，其中，北京、上海、合肥、南京等二手房市場份額均增至70%以上。

從成交結(jié)構(gòu)來看，新房市場呈現(xiàn)出面積大型化、產(chǎn)品改善化趨勢，重點城市大面積產(chǎn)品成交占比普遍上升，其中140平以上產(chǎn)品市占率顯著提升，尤其是180平以上豪宅成交占比在近幾年持續(xù)增長，2024年上半年更是突破8%。

二手房成交結(jié)構(gòu)變化趨勢與新房有明顯差異，80平以下小面積產(chǎn)品雖然仍然是二手房成交主力，但占比持續(xù)回落，100-140平產(chǎn)品份額穩(wěn)中回升，其中100-120平占比為12%，較2023年增長1個百分點，120-140平產(chǎn)品成交占比為10%，較2023年同樣增長約1個百分點。

當前市場環(huán)境下，購房客群大致可以分為四類。

一類是剛需客群，以結(jié)婚、落戶、安家為置業(yè)目的，購買力相對較低，容易被分流至二手房市場。二是首改客群，主要是面積和功能改善，傾向于城市近遠郊新房和次新房。三是中改客群，追求戶型和物業(yè)配套改善，注重生活品質(zhì)，置換居多，傾向于新房市場。四是豪宅客群，支付力高，稀缺資源占有，傾向新房市場。

具體到典型城市，購房客群需求又有明顯不同。

以北京、上海、深圳為典型代表，在限購政策調(diào)整后，剛需客群活躍度提升，這部分也是二手房買房活躍人群。此外，這類城市高端改善客戶容量相對穩(wěn)定，且主要集中在新房市場。

以北京為例，當前二手房買房活躍人群以購買一居及兩居產(chǎn)品的剛需、剛改類人群占主導，合計占比75%。其次為購買三居產(chǎn)品的首改人群，占比22%。

同樣是北京，上半年新房買房活躍人群以購買三居產(chǎn)品的首改類人群占主導，占比50%。其次為購買四居及以上產(chǎn)品的再改人群，占比29%。剛需及剛改客群占比僅15%。這意味著，活躍在當前新房市場上的買房人群普遍為改善人群。

在杭州和西安，購房客群則以改善需求為主導，高端改善需求比較充裕。

比如西安新房市場呈現(xiàn)出剛需收窄、改善占比持增、再改漲幅較大的特征。CRIC根據(jù)成交總價段劃分客群，2024年西安剛需客群占比為28%，較2023年下降9個百分點，首改客群占比43%，此外，再改客群和豪改客群占比均有所增加。

值得注意的是，核心區(qū)域基于供應稀缺+倒掛紅利，高改需求仍然堅挺，這一現(xiàn)象在杭州較為明顯。

天津、武漢、鄭州居民購房以剛需客群為主導，整體呈現(xiàn)出二手房韌性強于新房，小面積、低總價房源持續(xù)熱銷。以天津為例，根據(jù)CRIC調(diào)研，天津新房客群置業(yè)大體分為三類，一類是占比七成左右的剛需客群，一類是改善客群，占比約27%，最后是豪宅客群，占比只有3%。

從購買力情況來看，北京、上海、深圳、杭州一二手互補性較強，新房和二手房成交結(jié)構(gòu)差異較大，新房客群聚焦改善，二手房承接剛需。二手房活躍度提升或?qū)⒋碳げ糠帧百u舊買新”再改和高端需求釋放，因而市場熱度或?qū)⒅鸩綇亩址渴袌鰝鲗е列路渴袌觥?/p>

天津、武漢和鄭州一二手房之間存在較強的互替性，二手房和新房成交結(jié)構(gòu)存在相似性，短期新房供應受限、或?qū)π路拷桓栋踩嬉傻仍颍彿空弑粩D壓到二手房市場。

對于北京、上海、深圳、杭州、西安等城市而言，新房市場已進入改善時代，二手房活躍度均高于新房，部分置換需求會轉(zhuǎn)移到新房市場，再改需求釋放有助于后市新房市場企穩(wěn)回升，尤其是對于北京、上海、深圳等一線城市，千萬級以上高端客群容量穩(wěn)定，購買力堅挺，短期仍有釋放空間。

而對于天津、武漢、鄭州而言，新房和二手房市場購買力趨同，后續(xù)一二手房“此消彼長”態(tài)勢還將延續(xù)。不過，新房市場也存在一些結(jié)構(gòu)性機會，小面積段新房供給增加，疊加房企促銷手段升級，戶型設計創(chuàng)新等都將使得購房者信心逐步修復，進而帶動一輪新房成交放量。