世界人居

8月31日下午，國新辦就“努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”舉行發(fā)布會(huì)，全面介紹了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)的發(fā)展情況，以及在全面建成小康社會(huì)的進(jìn)程中作出的重要貢獻(xiàn)。貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，在“共同富裕，全體人民住有所居”的目標(biāo)指引下，中國房地產(chǎn)市場仍有很大的發(fā)展空間，將表現(xiàn)為四大趨勢。

中國房地產(chǎn)交易市場不會(huì)失速下滑

許小樂分析，在房住不炒的政策以及房地產(chǎn)需求發(fā)展趨勢下，中國房地產(chǎn)交易市場將會(huì)進(jìn)入新中樞，不會(huì)失速下滑。主要支撐因素包括，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)，2020年，我國常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)63.89%，距離發(fā)達(dá)國家80%以上的城鎮(zhèn)化水平仍有較大的提升空間，這將帶來城市住房需求以及“城市人居環(huán)境顯著改善，人民群眾在城市生活得更方便、更舒心、更美好”的目標(biāo)下，住房改善需求的續(xù)釋放，城市內(nèi)部家庭生命周期推進(jìn)下的住房面積、配套改善，預(yù)計(jì)未來10年，因住房改善而增加的住房需求約56億平，年均5.6億平，占總體銷售比重43%；

此外，會(huì)議中強(qiáng)調(diào)的“穩(wěn)妥推進(jìn)城市更新”,這將催生部分住房需求，預(yù)計(jì)每年完成更新上年末住房存量的1.5%，10年間年均催生的新住房需求按照當(dāng)年改造面積15%計(jì)算，則年均舊城改造產(chǎn)生新的住房需求8000萬平方米，這部分需求占總體銷售的比重約6%。

存量房市場將發(fā)揮更大的價(jià)值

會(huì)議中強(qiáng)調(diào)“城市發(fā)展由大規(guī)模增量建設(shè)，轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重”。

許小樂對(duì)此分析，未來大量新建住房轉(zhuǎn)化為存量房，城市更新、老舊小區(qū)改造進(jìn)一步提高存量住房品質(zhì)，提升存量房相對(duì)新房的競爭力，帶動(dòng)存量房成交占比提升，從房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律看，二手房市場的發(fā)育、成長和壯大是房地產(chǎn)走向成熟的標(biāo)志。

保障性住房體系將加快推進(jìn)

8月31日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹指出，根據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，現(xiàn)在大城市有70%的新市民和青年人是租房住。租金付得起的區(qū)位比較遠(yuǎn)，區(qū)位比較好的租金又比較貴，這就成為新市民青年人買不起、租不好房的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題。解決新市民、青年人住房問題，是各級(jí)政府的職責(zé)所在，也是提高城市競爭力和可持續(xù)發(fā)展的必然要求，城市政府應(yīng)該把“要我做”變?yōu)椤拔乙觥?，下決心下力氣解決新市民、青年人住房問題。保障性住房體系將加快推進(jìn)，青年買不起房、租不起房的問題持續(xù)改善。

居住消費(fèi)和服務(wù)在價(jià)值鏈的比重將提升

在“人民群眾對(duì)美好生活的向往和新時(shí)代新階段”下，居住消費(fèi)和服務(wù)在價(jià)值鏈的比重將提升。

在增量時(shí)代，開發(fā)和建造是房地產(chǎn)業(yè)的主要價(jià)值；進(jìn)入存量時(shí)代，未來居住更多的含義將會(huì)是消費(fèi)和服務(wù)。以消費(fèi)者新居住需求為導(dǎo)向，居住行業(yè)需要提供給新居住產(chǎn)品和服務(wù)，不僅要實(shí)現(xiàn)邊界的擴(kuò)展，將原先離散的業(yè)務(wù)打通，而且要提升產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量，構(gòu)建新的行業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。

新居住理念引領(lǐng)下的行業(yè)新生態(tài)，不僅僅是一二手聯(lián)動(dòng)和租購并舉，新房、二手房、租賃、設(shè)計(jì)、裝修、物業(yè)、家居，以及更多的售前售后服務(wù)將被有機(jī)地聯(lián)系起來，形成一個(gè)統(tǒng)一的市場體系。如現(xiàn)代物業(yè)管理，不僅傳統(tǒng)意義上的保潔維修、安保等，專業(yè)服務(wù)需要引入和完善，也需要把物業(yè)服務(wù)的能力擴(kuò)展至食堂、健身、托兒、洗衣等社區(qū)配套，以及家政、房屋托管、租售，甚至互聯(lián)網(wǎng)背景下的房屋共享、社區(qū)金融以及其他本地生活服務(wù)等都有很大的發(fā)展空間。這意味著，未來將有一批圍繞房屋交易、租賃以及房屋管理的職業(yè)化經(jīng)紀(jì)人、房屋管家階層的出現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)從業(yè)者與消費(fèi)者的良性互動(dòng)。