高層發(fā)聲、融資“解凍” 行業(yè)良性發(fā)展可期

2021-12-03閱讀:1070發(fā)布:世界人居來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)

11月26日,越秀地產(chǎn)透露與一家銀行訂立了融資協(xié)議,獲得5億港元的定期貸款融資。4天前的11月22日,中國海外發(fā)展和保利發(fā)展分別宣布將發(fā)行29億元、98億元的境內(nèi)公司債。

房企融資“解凍”的信號越來越明顯。央行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2021年10月末,個(gè)人住房貸款余額37.7萬億元,當(dāng)月增加3481億元,較9月多增1013億元。央行指出,目前房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)總體可控,房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。中國銀保監(jiān)會新聞發(fā)言人也表示,房地產(chǎn)合理貸款需求得到滿足。

展望2022年,標(biāo)普認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)總的信用基調(diào)是危機(jī)并存?!拔!痹谟谌袠I(yè)規(guī)模可能進(jìn)一步下滑,“機(jī)”在于行業(yè)總體體量依然巨大,政策開始邊際改善。融資渠道暢通的國企央企,以及發(fā)展穩(wěn)健、再融資空間較大的民營房企都可以利用當(dāng)前環(huán)境取得更好的發(fā)展。

中金公司也表示,隨著供給側(cè)出清,行業(yè)良性競爭可期。未來,開發(fā)業(yè)務(wù)將更趨向于向制造業(yè)回歸,地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營邏輯也正在從運(yùn)用杠桿博弈周期(資產(chǎn)價(jià)格)回歸到優(yōu)產(chǎn)品、穩(wěn)財(cái)務(wù)、薄利潤、促周轉(zhuǎn)、拓商業(yè)的業(yè)務(wù)本質(zhì),可以預(yù)見,“全能型”開發(fā)商會加速勝出。

考慮到行業(yè)加速出清后的格局優(yōu)化及業(yè)績確定性強(qiáng)等因素,申萬宏源、國泰君安、華西證券等機(jī)構(gòu)將碧桂園、龍湖集團(tuán)、保利發(fā)展等房企列入了推薦名單。


幾個(gè)融資案例背后的信號

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2020年,“三道紅線”“兩道紅線”政策給房企融資套上了“緊箍咒”。2021年以來,監(jiān)管層對房企融資在ABS、商票等方面繼續(xù)“打補(bǔ)丁”。融資難成為了房企們的共同心聲。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示,2021年,房企的融資規(guī)模同比大幅下降,單月融資能力持續(xù)減弱。今年1月至10月,房地產(chǎn)行業(yè)非銀融資總額15617.3億元,同比大幅下跌21.2%。單月來看,10月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為365.0億元,同比下降74.8%,環(huán)比下降60.0%,單月融資規(guī)模同比已連續(xù)8個(gè)月下降。

銷售端也異常艱難。下半年以來,購房者觀望情緒濃厚,市場發(fā)生劇烈變化。從銷售目標(biāo)完成率的角度看,截至2021年10月,32家典型房企目標(biāo)完成率均值為75.6%,為近年來同期最低。

兩個(gè)最重要現(xiàn)金輸入端口的明顯收窄,直接導(dǎo)致了房企償債能力的下降。自9月以來,已有十多家房企的海外評級或展望被評級機(jī)構(gòu)下調(diào),這進(jìn)一步削弱了他們的海外融資能力,產(chǎn)生惡性循環(huán)。

近期,幾家房企的融資動向,讓業(yè)內(nèi)看到了突破融資困局的曙光。除了保利發(fā)展、中海、越秀地產(chǎn),電建地產(chǎn)、金隅集團(tuán)等房企也都發(fā)布了融資計(jì)劃,種類涉及公司債、中期票據(jù)、超短期融資券、港元銀行貸款等。較具風(fēng)向標(biāo)意義的是民營房企的融資破冰,11月19日,中原銀行與河南房企正商集團(tuán)簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議,金額為100億元,合作內(nèi)容包括地產(chǎn)開發(fā)、資本市場、個(gè)人金融等。雅居樂則在11月17日成功發(fā)行了5年期、24.18億港元的可換股債券。這些案例顯示,無論是國內(nèi)還是海外資本市場對地產(chǎn)行業(yè)的信心都在逐漸恢復(fù)。

11月上旬,高盛投資組合管理團(tuán)隊(duì)也透露,正在買入中國房企債券,理由是個(gè)別房企風(fēng)險(xiǎn)事件引發(fā)連鎖反應(yīng)的傳染風(fēng)險(xiǎn)被高估了,市場正在消化這一風(fēng)險(xiǎn)。

有專家表示,雖然房地產(chǎn)調(diào)控不會明顯放松,但目前房地產(chǎn)企業(yè)流動性的壓力已在邊際緩和。在東興證券看來,資金優(yōu)勢構(gòu)成了行業(yè)當(dāng)下最強(qiáng)的護(hù)身符與未來最強(qiáng)的推進(jìn)劑,融資端政策回暖時(shí)率先得到金融機(jī)構(gòu)的支持,也將進(jìn)一步擴(kuò)大這種優(yōu)勢。具有資金優(yōu)勢的高信用房企,有望成為行業(yè)最早走出“內(nèi)卷”時(shí)代的“頭號玩家”。

11月9日,中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會,某種程度上印證了這一推斷。據(jù)了解,獲邀參會的房企代表包括招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園、龍湖集團(tuán)、佳源創(chuàng)盛、美的置業(yè)等。這些企業(yè)大部分都具備較高信用評級,除卻具備背景優(yōu)勢的央企,碧桂園、龍湖集團(tuán)均拿到了民營房企中為數(shù)不多的投資級評級。

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以碧桂園為例,國際級評級機(jī)構(gòu)穆迪、惠譽(yù)繼續(xù)維持對其的投資級評級,標(biāo)普在9月確認(rèn)了該公司長期發(fā)行人信用評級為“BB+”,展望仍為正面,理由是該公司的財(cái)務(wù)穩(wěn)定性將持續(xù)改善,營運(yùn)現(xiàn)金流也保持著穩(wěn)健狀態(tài)。據(jù)悉,碧桂園自2018年開始踐行“提質(zhì)控速”的發(fā)展戰(zhàn)略,穩(wěn)步降低杠桿水平,截至2021年6月底,該公司總借貸余額3242.4億元,降至2018年以來最低水平。凈負(fù)債率僅為49.7%,自2016年以來均保持在了60%以下的低位。上半年,該公司的權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回款達(dá)2727.9億元,權(quán)益回款率為90%,連續(xù)6年保持在90%及以上,現(xiàn)金短債比為2.15,顯著優(yōu)于“三條紅線”要求,保證了充足的現(xiàn)金流和較強(qiáng)的財(cái)務(wù)彈性。

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碧桂園以穩(wěn)健狀況獲得了國際權(quán)威評級機(jī)構(gòu)的認(rèn)可,而評級機(jī)構(gòu)的背書又進(jìn)一步提升了公司的信用水平,從而獲得更多投資者的青睞,融資成本持續(xù)走低。在碧桂園2021年半年報(bào)指出,期內(nèi)發(fā)行的5.5年期5億美元優(yōu)先票據(jù)利率低至2.7%。融資順暢、現(xiàn)金充裕,碧桂園便可以在市場調(diào)整周期中尋找更為優(yōu)質(zhì)的發(fā)展項(xiàng)目和機(jī)會,從而獲取更大的發(fā)展空間。


行業(yè)“?!薄皺C(jī)”并存 優(yōu)秀企業(yè)將獲更好發(fā)展

自央行、銀保監(jiān)會9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會以來,金融監(jiān)管部門多次釋放房地產(chǎn)金融政策信號,引導(dǎo)房企融資環(huán)境逐步改善。11月19日,中國人民銀行發(fā)布2021年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告。央行指出,目前房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)總體可控,房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。同時(shí),堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期,保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性,實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,加大住房租賃金融支持力度,配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展,維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,央行再提“兩維護(hù)”,是為了防止樓市“急轉(zhuǎn)直下”而衍生出更大的系統(tǒng)危機(jī),但這并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向,在“房住不炒”總基調(diào)不變的前提下,房企應(yīng)該思索新形勢下的新發(fā)展策略。

標(biāo)普在近日的一場線上交流會中分享了對明年市場走勢的看法。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為,2022年,房地產(chǎn)行業(yè)在政策面會保持政策定力,“房住不炒”基調(diào)和“三穩(wěn)”目標(biāo)不會改變,但存在邊際小幅放松的可能,例如對開發(fā)貸、按揭貸會改變此前“一刀切”管控的局面。在“?!薄皺C(jī)”并存的行業(yè)環(huán)境中,優(yōu)秀企業(yè)擁有足夠的經(jīng)營韌性,可以抵御行業(yè)風(fēng)險(xiǎn),甚至可以利用當(dāng)前環(huán)境獲得更好的發(fā)展。這些優(yōu)秀企業(yè)具有兩大典型特征:一是再融資渠道暢通,主要是以地方國企或央企房地產(chǎn)公司為典型;二是存活質(zhì)量良好,歷史上發(fā)展較為穩(wěn)健,再融資空間較大的民營企業(yè)。

在標(biāo)普的信用分析體系中,除了競爭優(yōu)勢、經(jīng)營效率、現(xiàn)金流、財(cái)務(wù)管理策略等參考指標(biāo)外,收入的多元化程度也是一個(gè)觀察因素,該機(jī)構(gòu)認(rèn)為,當(dāng)企業(yè)有多種不同的、相關(guān)性低的收入來源時(shí),有利于降低違約風(fēng)險(xiǎn)、提升信用質(zhì)量。

旭輝控股董事局主席林中近日也表示,未來地產(chǎn)行業(yè)將加速優(yōu)勝劣汰,活得好的房企有三個(gè)主要特征:財(cái)務(wù)穩(wěn)健、經(jīng)營卓越,以及不斷圍繞主業(yè)擴(kuò)展、可持續(xù)發(fā)展。

實(shí)際上,早在幾年前,在夯實(shí)經(jīng)營與財(cái)務(wù)根基的同時(shí),具備危機(jī)意識的龍頭房企就以前瞻性的眼光開始了多元化的探索。萬科著力培育物業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)、物流等板塊,龍湖的主航道業(yè)務(wù)也有6個(gè)之多,而碧桂園則在2019年初提出了“高科技綜合性企業(yè)”的新定位,在穩(wěn)健推進(jìn)地產(chǎn)主業(yè)的基礎(chǔ)上,順應(yīng)國家經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略導(dǎo)向,對機(jī)器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等科技創(chuàng)新領(lǐng)域進(jìn)行多元化布局,構(gòu)筑新增長曲線。該公司總裁莫斌曾表示,建筑機(jī)器人和千璽機(jī)器人餐廳有望在明年實(shí)現(xiàn)盈利,相信多元化業(yè)務(wù)將給股東和投資者帶來更多的回報(bào)。

分析人士指出,中國地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從過去20年的高速增長期進(jìn)入到了平穩(wěn)發(fā)展期,多元化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略將有助于房企突破單一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展瓶頸,拉長生命周期,實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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