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今年房地產(chǎn)并購(gòu)機(jī)會(huì)將增多，在這輪并購(gòu)中，國(guó)企、央企將成為市場(chǎng)接盤主力軍，發(fā)揮排雷和驅(qū)動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)“軟著陸”角色。

中房報(bào)記者 許倩 北京報(bào)道

為馳援出險(xiǎn)房企，資金層面開始頻頻“放水”，2022地產(chǎn)并購(gòu)大年即將開幕。

1月17日，浦發(fā)銀行公告，將于1月21日簿記發(fā)行房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題債券，規(guī)模為50億元，期限為3年，募集資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款投放。這是由金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的首單房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)債。

優(yōu)質(zhì)房企也開始自主發(fā)行并購(gòu)票據(jù)。1月12日，招商蛇口30億元并購(gòu)票據(jù)完成注冊(cè)，首期發(fā)行25.8億元。在央企華僑城近期發(fā)行的一筆中票中，也有約15億元資金用于償還并購(gòu)貸款。

市場(chǎng)消息顯示，華潤(rùn)、中海、萬(wàn)科等企業(yè)均有計(jì)劃在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行并購(gòu)票據(jù)，所融資金將用于地產(chǎn)項(xiàng)目收并購(gòu)。

政府層面也樂于促成這一局面。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者獲悉，近期，廣東省政府已召集多家房企開會(huì)，包括奧園集團(tuán)、富力地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、五礦地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)等國(guó)企和民企，目的是為幾家國(guó)企央企收并購(gòu)出險(xiǎn)房企項(xiàng)目“牽線搭橋”。

“按照會(huì)議精神，以項(xiàng)目收并購(gòu)為主，而不是企業(yè)股權(quán)收購(gòu)，這樣能夠把項(xiàng)目和企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分割?！睆V東一位業(yè)內(nèi)知情人士稱。

并購(gòu)貸款政策的落地和地方政府的介入，無(wú)疑指引了房地產(chǎn)市場(chǎng)收并購(gòu)風(fēng)向。多位地產(chǎn)界人士認(rèn)為，今年房地產(chǎn)并購(gòu)機(jī)會(huì)將增多，在這輪并購(gòu)中，國(guó)企、央企將成為市場(chǎng)接盤主力軍，發(fā)揮排雷和驅(qū)動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)“軟著陸”角色。

并購(gòu)資金“開閘”

政策層面正陸續(xù)搭建平臺(tái)，對(duì)出險(xiǎn)房企施以更大援手。

1月18日，中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，去年下半年，恒大等個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)顯性化，受此影響，房地產(chǎn)各類主體避險(xiǎn)情緒上升，金融機(jī)構(gòu)也出現(xiàn)了短期的應(yīng)激反應(yīng)。針對(duì)這一情況，金融管理部門第一時(shí)間采取應(yīng)對(duì)措施，重點(diǎn)開展了以下工作：

一是堅(jiān)持法治化、市場(chǎng)化原則，配合廣東省政府、相關(guān)部門和地方政府，做好出險(xiǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解工作。二是指導(dǎo)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確把握和執(zhí)行房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)合理融資需求。三是出臺(tái)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”），指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)以市場(chǎng)化方式支持風(fēng)險(xiǎn)化解和行業(yè)出清。

據(jù)記者了解，通知主要圍繞六方面內(nèi)容展開，包括穩(wěn)妥有序開展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)、加大債券融資支持力度、積極提供并購(gòu)融資顧問服務(wù)、提高并購(gòu)服務(wù)效率、做好風(fēng)險(xiǎn)管理，以及建立報(bào)告制度和宣傳機(jī)制。

通知強(qiáng)調(diào)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要穩(wěn)妥有序開展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)原則，穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)；重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)一些出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

通知對(duì)房企并購(gòu)活動(dòng)給予明確限定。從形式來(lái)看，金融機(jī)構(gòu)不直接參與交易，而是通過定向發(fā)放貸款推動(dòng)優(yōu)質(zhì)房企完成項(xiàng)目處置。從貸款目的來(lái)看，資金僅可用于項(xiàng)目并購(gòu)，不可用于出險(xiǎn)房企的股權(quán)收購(gòu)或企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)。從貸款對(duì)象來(lái)看，優(yōu)質(zhì)房企是獲得并購(gòu)貸款的主體，且不局限于國(guó)企或民企，有能力者即可參與。從標(biāo)的物來(lái)看，出險(xiǎn)房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目才是交易對(duì)象，房企不可借機(jī)剝離劣質(zhì)資產(chǎn)。

“房地產(chǎn)企業(yè)間的項(xiàng)目并購(gòu)是房地產(chǎn)行業(yè)化解風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)出清最有效的市場(chǎng)化手段。”鄒瀾表示。

據(jù)了解，在通知發(fā)布前，央行、國(guó)資委已組織房地產(chǎn)領(lǐng)域優(yōu)質(zhì)大型民企、央企、國(guó)企開會(huì)，鼓勵(lì)按照市場(chǎng)化法治化原則，并購(gòu)出險(xiǎn)和困難大型房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。央行、銀保監(jiān)會(huì)也已組織主要銀行開會(huì)，推動(dòng)銀行積極穩(wěn)妥推進(jìn)并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，同時(shí)對(duì)于出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和困難的大型房企不盲目抽貸、斷貸。

在通知發(fā)布不久，浦發(fā)銀行即宣布，擬發(fā)行2022年第一期金融債券，其中部分募集資金（50億元）將用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款投放。

浦發(fā)銀行方面表示，穩(wěn)妥有序推進(jìn)募集資金投放，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；并加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制和貸后管理，做好資金用途監(jiān)控，助力房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

今年初，財(cái)聯(lián)社消息稱，銀行告知一些大型優(yōu)質(zhì)房企，針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的承債式收購(gòu)，相關(guān)收并購(gòu)資金不納入“三道紅線”監(jiān)管。

評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)房企的態(tài)度也在發(fā)生變化?；葑u(yù)預(yù)計(jì)，在政策支持下銀行或會(huì)增加貸款，相信信貸成本不會(huì)大幅上升；預(yù)期中期借貸便利利率將下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，抵押貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款亦逐步復(fù)蘇，全年貸款規(guī)模按年增長(zhǎng)一成二，但中央仍會(huì)致力控制系統(tǒng)杠桿和應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。雖然預(yù)計(jì)全年樓價(jià)或下跌最多一成半，但隨著資金和市場(chǎng)準(zhǔn)入條件改善，房企將于第二季度復(fù)蘇。

并購(gòu)年開啟 “國(guó)家隊(duì)”仍偏謹(jǐn)慎

2022年剛開年，房地產(chǎn)業(yè)就上演了多起并購(gòu)大戲。

1月4日，藍(lán)光發(fā)展公告稱，將凈資產(chǎn)約15億元資產(chǎn)包以1元對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓給金科股份子公司。這個(gè)資產(chǎn)包包括重慶未來(lái)城104畝項(xiàng)目、重慶芙蓉公館項(xiàng)目、天津津南小站665畝項(xiàng)目。通過本次承債式收購(gòu)，藍(lán)光發(fā)展可減少約91億元負(fù)債。

1月5日，禹洲集團(tuán)和華潤(rùn)萬(wàn)象生活先后發(fā)布公告，華潤(rùn)萬(wàn)象生活擬收購(gòu)禹洲物業(yè)，交易金額不高于10.6億元；同日，大發(fā)地產(chǎn)以1.95億元轉(zhuǎn)讓子公司33%股權(quán)，總對(duì)價(jià)為人民幣1.95億元。

1月7日，中國(guó)電建公告稱，擬與電建集團(tuán)進(jìn)行資產(chǎn)置換，公司以持有的房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)與電建集團(tuán)持有的優(yōu)質(zhì)電網(wǎng)輔業(yè)相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行置換。同日，祥生控股集團(tuán)公告稱，擬以3.37億元出售向日葵健康予天成宏偉置業(yè)，涉35萬(wàn)平方米養(yǎng)老中心。

1月11日，中交地產(chǎn)發(fā)布公告，擬向4家合作項(xiàng)目公司提供33.17億元財(cái)務(wù)資助，獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目股權(quán)。同日，世茂集團(tuán)公告稱，正與潛在買家就出售若干物業(yè)進(jìn)行討論，在合適條件下會(huì)考慮出售部分資產(chǎn)以降低本集團(tuán)負(fù)債。

Wind數(shù)據(jù)顯示，1月1日-19日，房地產(chǎn)行業(yè)共有30條并購(gòu)動(dòng)態(tài)，涉及房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)服務(wù)等領(lǐng)域，主要并購(gòu)方式為股權(quán)出讓和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。

并購(gòu)事件頻發(fā)，與央行及各地政府的導(dǎo)向不無(wú)關(guān)系。不過，從目前發(fā)行帶有并購(gòu)字樣債券的幾家房企來(lái)看，其相關(guān)募集資金并未投放在出險(xiǎn)企業(yè)上。

據(jù)記者查閱，招商蛇口30億元并購(gòu)票據(jù)已于1月12日完成注冊(cè)，首期發(fā)行25.8億元，其中12.9億元用于收購(gòu)住宅項(xiàng)目公司股權(quán)，剩余2.1億元將用于未來(lái)符合并購(gòu)要求的項(xiàng)目。

按照最初的募集說明書，招商蛇口擬將相關(guān)募集資金用于支持產(chǎn)業(yè)內(nèi)協(xié)同性較強(qiáng)的企業(yè)緩解流動(dòng)性壓力，讓市場(chǎng)一度以為其要收購(gòu)出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目。但最終，該筆資金被用于招商蛇口置換收購(gòu)上海地產(chǎn)舊改項(xiàng)目的前期股權(quán)投入資金及后續(xù)資產(chǎn)投資與收購(gòu)等。

招商蛇口表示，由于這一舊改住宅項(xiàng)目體量巨大，故需引進(jìn)有較強(qiáng)資金及運(yùn)營(yíng)能力的開發(fā)商加入，才能確保項(xiàng)目順利推進(jìn)，避免出現(xiàn)項(xiàng)目中途擱淺。

繼招商蛇口之后，另一央企華僑城集團(tuán)也開始試水并購(gòu)債券。信息顯示，華僑城已在1月12日至1月13日，發(fā)行了2022年第一期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模合計(jì)15億元，其中，9.6億元用于償還并購(gòu)貸款，5.4億元用于償還發(fā)行人流動(dòng)資金貸款。

而據(jù)信息披露，這里的“并購(gòu)貸款”同樣僅用于華僑城過去已經(jīng)完成的收購(gòu)，并非用于出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目收并購(gòu)。

目前來(lái)看，市場(chǎng)信心仍顯不足。

“的確有不少國(guó)企央企都在與出險(xiǎn)企業(yè)洽談項(xiàng)目收并購(gòu)，但由于并購(gòu)各方在資產(chǎn)價(jià)格上存在分歧和博弈，同時(shí)，國(guó)企央企出于保護(hù)自身資金安全考慮，真正達(dá)成并購(gòu)協(xié)議的項(xiàng)目還很少。至于從現(xiàn)在來(lái)看，并購(gòu)市場(chǎng)很難掀起大的熱潮。”一位房企人士稱。

在IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜看來(lái)，政策及金融層面出發(fā)點(diǎn)是好的，但實(shí)際執(zhí)行中由于房地產(chǎn)行業(yè)本身信心尚未恢復(fù)、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)尚未出清，僅有涉房金融寬松和鼓勵(lì)項(xiàng)目并購(gòu)的貸款新規(guī)，很難促使房企開展項(xiàng)目并購(gòu)。因此浦發(fā)銀行所發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)債投放，還要看實(shí)施效果。

西南證券研報(bào)則認(rèn)為，當(dāng)前行業(yè)收并購(gòu)困境在于流動(dòng)性壓力尚未完全解除，且土拍市場(chǎng)性價(jià)比更高。政府從化解行業(yè)及金融風(fēng)險(xiǎn)角度出發(fā)，有推動(dòng)房地產(chǎn)收并購(gòu)意愿，在政府推動(dòng)下2022年房地產(chǎn)收并購(gòu)環(huán)境或?qū)⒂兴棉D(zhuǎn)。