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2021年，世界主要經(jīng)濟體經(jīng)濟復蘇，金融環(huán)境寬松，資產(chǎn)價格普遍上行，日本、韓國、英國、美國、德國的地價、房價均呈波動上升態(tài)勢，但貨幣超發(fā)帶來的房價普漲也為未來房地產(chǎn)泡沫危機埋下了伏筆。

■城市與區(qū)域治理研究院

◆中央財經(jīng)大學 楊榕真

2021年，世界主要經(jīng)濟體經(jīng)濟復蘇，金融環(huán)境寬松，資產(chǎn)價格普遍上行，日本、韓國、英國、美國、德國的地價、房價均呈波動上升態(tài)勢，但貨幣超發(fā)帶來的房價普漲也為未來房地產(chǎn)泡沫危機埋下了伏筆。租賃市場方面，主要國別住房租金水平變化較為復雜，不同國家、不同城市間走勢分化明顯；亞太地區(qū)主要城市商業(yè)投資需求出現(xiàn)一定回升。分析國際重要城市地價房價關(guān)系與不動產(chǎn)市場狀況與發(fā)展趨勢，對于我國推進“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的政策目標、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展具有重要參考價值。

一、2021年典型國家和地區(qū)地價房價運行分析

（一）日本地價與房價運行情況

2021年前三季度，日本國內(nèi)生產(chǎn)總值約為3.7萬億美元，疫后經(jīng)濟復蘇加快。為了對沖美國超發(fā)美元的不利影響，日本央行始終跟隨美國推行寬松的貨幣政策，客觀上對于日本房價起到了助推的作用。東京奧運會后，日本經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場運行陷入詭異的“奧運怪圈”，日本社會對經(jīng)濟預期突然普遍下調(diào)。特別是隨著美歐主要經(jīng)濟體再次陷入疫情泥淖，日本下半年經(jīng)濟運行態(tài)勢迅速轉(zhuǎn)冷，拖累地價、房價。如圖1所示，2021年8月日本地價指數(shù)達到109.50，為一年來的最高值，而9月日本地價指數(shù)即下降至104.20，步入下降態(tài)勢。

從土地成交量來看，如圖2，2020年9月至2021年9月，日本代表性地區(qū)東京大都市區(qū)土地成交情況與日本全國情況基本一致。2021年2月，日本全國土地成交量降至88259宗，東京大都市區(qū)土地成交量則降至24604宗，為階段性底部。5月日本全國和東京大都市區(qū)土地成交量再次下探，此后逐步波動回升。

（二）韓國地價與房價運行情況

如圖3所示，韓國全國和代表性地區(qū)2020年10月至2021年10月住宅地價均維持正增長，但環(huán)比增長率波動明顯，不同區(qū)域存在分化。韓國全國平均住宅地價增長率在2020年第四季度上升，于2020年12月達0.34%后下探，至2021年3月份逐步維持在0.35%左右。京畿道、仁川等主要城市住宅地價環(huán)比增長率變化情況與全國大致相同。首爾市住宅地價環(huán)比增長率波動則較為明顯，總體高于全國住宅地價變動率均值0.34%。

如圖4，2020年10月至2021年10月韓國各區(qū)域住宅銷售價格指數(shù)維持上漲態(tài)勢。2021年10月，首爾都市圈住宅平均銷售價格指數(shù)達到169.90，創(chuàng)下自2011年以來的最高紀錄。一方面，首爾都市圈便利的居住環(huán)境促使大量的人口流入，住宅銷售價格明顯高于全國其他地區(qū)；另一方面，在疫情沖擊下，韓國國內(nèi)游資出于避險需求明顯加大了資產(chǎn)類投資，同時韓國在疫情期間為刺激出口、緩解本國企業(yè)經(jīng)營困難而跟隨美國采取的寬松的貨幣政策也是導致房價上漲的重要原因。對此，韓國政府的疏于應對也可能為未來韓國房地產(chǎn)泡沫問題埋下伏筆。

（三）美國住房市場運行情況

2021年，美國經(jīng)濟數(shù)據(jù)在疫情瘋狂肆虐、國內(nèi)政治斗爭加劇的背景下仍表現(xiàn)出強勢復蘇的態(tài)勢。但與此同時，面臨著通貨膨脹以及股市泡沫風險，美國經(jīng)濟已陷入歷史上從未有過的總體滯漲與局部蕭條并存、需求旺盛與供給短缺并存、失業(yè)率攀升而就業(yè)意愿下滑并存的怪圈。當此背景，美國各類投資品和資產(chǎn)價格由于美元超發(fā)而急劇攀升。本來并不景氣的不動產(chǎn)市場自2020年4月以來持續(xù)火爆，房價漲幅創(chuàng)下近年來的新高。數(shù)據(jù)顯示，全美房價指數(shù)自2020年9月的301.71持續(xù)上漲至2021年9月的354.61，一年漲幅接近16%。

如圖5所示，從住房供應情況看，2020年美國疫情暴發(fā)初期，新建房屋開工數(shù)量降至近兩年的最低值93.80萬套；在經(jīng)歷了短暫嚴格的疫情防控措施后，2020年11月至12月建筑業(yè)保持緩慢恢復態(tài)勢；2021年4月，美國新建住房開工數(shù)量同比增長率達到峰值61.41%，此后保持上升態(tài)勢，下半年各月份新建住房開工數(shù)量始終維持在150萬套至160萬套區(qū)間。

牛津經(jīng)濟研究院（Oxford Economics）預測，若美國繼續(xù)維持寬松的貨幣政策，未來房價仍將保持上漲態(tài)勢。但是，隨著美國通脹率高企，美聯(lián)儲可能提前結(jié)束貨幣的量化寬松政策，也為后市房價波動埋下了隱患。

（四）英國住房市場運行情況

2021年前三季度，英國經(jīng)濟形勢明顯好轉(zhuǎn)；脫歐后的英國與歐洲各國的經(jīng)貿(mào)合作已趨于穩(wěn)定；“新冠疫情”帶來的短期沖擊對英國社會生活影響減弱，寬松的貨幣環(huán)境對于購房需求形成了一定的助推作用，綜合導致全英國房價指數(shù)溫和上漲，除在2021年7月由于德爾塔病毒傳播導致短暫回調(diào)至133.5外，基本保持上行態(tài)勢。

分行政區(qū)劃看，英格蘭房價指數(shù)波動情況與全國變化較為一致。威爾士和北愛爾蘭房價指數(shù)高于全國平均水平。蘇格蘭房價指數(shù)在2020年10月至2021年4月期間較為平穩(wěn)，2021年5月起房價指數(shù)漲幅擴大。

二、2021年典型國家和地區(qū)不動產(chǎn)租賃市場運行分析

（一）亞太地區(qū)代表性城市寫字樓租賃市場分析

據(jù)英國萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（Knight Frank）報告，2021年第三季度亞太地區(qū)代表性城市寫字樓租金指數(shù)環(huán)比下降0.30%，同比下降3.10%。20個城市中，6個城市寫字樓租金上漲，12個城市租金增長率出現(xiàn)下降，且不同城市間租金漲幅差異較大。

盡管亞太地區(qū)仍是全球經(jīng)濟增長最快的區(qū)域，但亞洲發(fā)達經(jīng)濟體與新興市場和發(fā)展中經(jīng)濟體之間的差距正在加深，新興市場和發(fā)展中經(jīng)濟體的中期產(chǎn)出水平仍將低于“新冠疫情”大流行前的水平。英國萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（Knight Frank）報告顯示，隨著未來疫情形勢好轉(zhuǎn)，除個別國家和地區(qū)外，亞太地區(qū)住房租賃市場需求將有一定回升，預計2022年初亞太地區(qū)代表性城市寫字樓租金降幅將持續(xù)縮小。

（二）英國住宅市場租金和房價運行情況分析

如圖7所示，2015年1月至2021年10月期間，英國全國住宅租金指數(shù)總體呈波動上升的趨勢。英格蘭地區(qū)住宅租金指數(shù)與全國變化情況基本一致，原因在于英格蘭地區(qū)人口最為稠密、住宅租賃市場規(guī)模遠大于其他地區(qū)，因此權(quán)重較高，成為左右全國總體情況的主要地區(qū)。

倫敦住宅租金指數(shù)則在2017年底小幅度下跌后逐步回升。威爾士、蘇格蘭等地總體保持波動上升。值得注意的是，歷史上房租水平普遍偏低的北愛爾蘭地區(qū)，近年來憑借更加獨立和便捷的商貿(mào)條件，進一步推動外來人口遷居，租金水平漲幅相對明顯，北愛爾蘭地區(qū)住宅租金指數(shù)在2021年10月達到115.23。根據(jù)英國萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（Knight Frank）研究報告，受復工復學（海外學生）帶動海外租戶重返租賃市場等因素影響，英國住宅租金可能在未來一年保持溫和上行。

將英國全國2015年1月至2021年10月的住宅房價指數(shù)與租金指數(shù)運行情況進行對比，如圖10所示。其間，英國住宅銷售價格增速總體快于租金增速，住宅房價指數(shù)累計上漲40.74個點，而租金指數(shù)僅上漲11.36點。

（三）韓國住宅市場租金和房價運行情況分析

韓國央行2021年11月發(fā)布經(jīng)濟展望修正報告，預測2021年實際國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長率為4%。韓國統(tǒng)計廳發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月居民消費價格指數(shù)（CPI）同比上漲3.7%；就業(yè)人口連續(xù)9個月保持增勢。在此背景下，11月25日，韓國央行將基準利率上調(diào)0.25個百分點，以緩解通脹。

2021年10月，韓國和首爾都市圈住宅房價指數(shù)分別為103.70、104.90，較同期均有上漲。2021年10月，韓國和首爾都市圈住宅租金指數(shù)分別達102.50、103.20，較同期分別上漲7.19、8.12個點，略慢于房價上漲速度。

韓國副總理兼企劃財政部長官洪楠基表示，韓國租賃“三法”實施后，將給更多公寓承租人提供優(yōu)惠。但在疫情不穩(wěn)定的背景下，韓國未來房地產(chǎn)市場和住房租賃市場運行情況不確定性較高。

（四）中國香港地區(qū)住宅市場租金和房價運行情況分析

如圖8，2014年1月至2021年10月，全港住宅租金指數(shù)與售價指數(shù)總體上呈現(xiàn)波動上行態(tài)勢。2021年10月，香港住宅租金指數(shù)與住宅房價指數(shù)較同期都有上升。

2021年，香港經(jīng)濟復蘇曙光初現(xiàn)。據(jù)香港特區(qū)政府公布的數(shù)據(jù)，2021年四個季度GDP均保持增長，就業(yè)情況也同步改善。據(jù)英國萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（Knight Frank）研究報告，隨著香港本地疫情穩(wěn)定，房地產(chǎn)投資和租賃回暖，租金出現(xiàn)反彈跡象，在低利率環(huán)境推動下，預計香港不動產(chǎn)市場將進入2至3年的上升周期。

三、結(jié)論與趨勢預測

（一）主要結(jié)論：

2021年，世界主要經(jīng)濟體延續(xù)“新冠疫情”以來出臺的強有力的經(jīng)濟刺激政策，向市場釋放流動性，降低利率。在各國經(jīng)濟復蘇以及寬松的貨幣政策推動下，日本、韓國、美國、英國、德國地價與房價保持上升態(tài)勢。租賃市場方面，主要國別住房租金水平變化較為復雜，不同國家、不同城市間走勢分化明顯；亞太地區(qū)主要城市商業(yè)投資需求出現(xiàn)一定回升，部分城市寫字樓租金降幅縮小。

（二）趨勢預測：

歐美主要經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場可能經(jīng)歷較大調(diào)整。在美國上一屆政府執(zhí)政期間，美聯(lián)儲為了配合其擴張性經(jīng)濟刺激計劃持續(xù)推行量化寬松以維持“適度”的通貨膨脹，刺激美國企業(yè)投資，推動股市上漲，為當局獲取選票。但是，新冠疫情暴發(fā)以后，美國經(jīng)濟遭遇了2008年金融危機以來最大的下跌。拜登政府延續(xù)了向國民發(fā)放救濟金、繼續(xù)擴大美元發(fā)行量的福利救濟政策。但由于中美貿(mào)易摩擦和國際供應鏈危機，美元的境外循環(huán)渠道不暢，大部分通脹被留在美國國內(nèi)，導致消費價格指數(shù)上升、資產(chǎn)價格上漲。

西方一些國家為對沖美元超發(fā)影響，紛紛采取低利率政策，也導致資產(chǎn)價格普漲。隨著美國通脹愈發(fā)嚴重、加之新冠變異毒株“奧密克戎”傳播加劇，歐美近年強行堅持的寬松貨幣政策可能難以維持而出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。2022年初，美聯(lián)儲加息傳聞已愈演愈烈，而信貸政策的收緊必將對房地產(chǎn)投資和購房者償還貸款產(chǎn)生沖擊，存在誘發(fā)新一輪房地產(chǎn)泡沫破裂危機的可能性。