世界人居

新政對(duì)新房市場(chǎng)刺激不大！有著9年銷售經(jīng)驗(yàn)的劉新這樣描述鄭州“18條”下的樓市變化。

“3月上半月還行，市場(chǎng)挺火熱；下半月以來(lái)有些平淡，尤其是‘清明節(jié)’假期期間，看房的人挺多，但真正買(mǎi)的不多。”劉新表示。

不同于冷淡的新房市場(chǎng)，鄭州二手房市場(chǎng)有一定回暖。鄭州市金水區(qū)國(guó)基路某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)記者表示，這一個(gè)多月來(lái)看房的人明顯增多，“我所在的片區(qū)比較一般，成交量變化不大；熱門(mén)片區(qū)一天能成交十幾套。”

面對(duì)樓市持續(xù)低迷，今年3月份以來(lái)鄭州多次紓困：沒(méi)有官宣但實(shí)際已執(zhí)行中的“取消二手房交易20%差額稅”、房貸利率降到近年最低，以及被稱為本輪調(diào)控以來(lái)一二線城市中最大力度的“18條”樓市新政等。

如今各項(xiàng)利好政策已施行一月有余，從市場(chǎng)效果來(lái)看有喜有憂。新房方面，相比2月份成交量有所回升，但整體延續(xù)去年下半年市場(chǎng)表現(xiàn)，未現(xiàn)“小陽(yáng)春”景象；二手房方面，市場(chǎng)有一定回暖，呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升走勢(shì)。

有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月，鄭州新房成交量9680套，環(huán)比2月增加53.07%，同比去年下降59.95%，不及去年四季度平均水平；且進(jìn)入4月，成交量有下降趨勢(shì)。二手房方面，成交5273套，比2月份增加57%，較去年同期上漲22.51%。另外，從中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)來(lái)看，3月，鄭州新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.27%，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.06%。

全國(guó)性布局的某企業(yè)鄭州區(qū)域負(fù)責(zé)人表示，新施實(shí)施以來(lái)鄭州二手房市場(chǎng)有一定改善，但起色不明顯；融資方面，金融委（國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)）紓困動(dòng)作下各省人行和住建廳都有推動(dòng)，但在地方還沒(méi)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

市場(chǎng)信心正逐步恢復(fù)

鄭州市金水區(qū)某項(xiàng)目售樓處擠滿了購(gòu)房者。朱娟/攝

“看房的人明顯多了，成交量也上來(lái)了?！?月以來(lái)，記者走訪鄭州市區(qū)多個(gè)樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，相比2月售樓處的普遍冷清，進(jìn)入3月部分售樓處開(kāi)始重現(xiàn)熱鬧景象，尤其是一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

位于鄭州市金水區(qū)的某城改項(xiàng)目，因位置較好、周邊配套完善及優(yōu)質(zhì)教育資源加持，頗受購(gòu)房者青睞。記者在該項(xiàng)目了解銷售情況時(shí)發(fā)現(xiàn)，售樓處大廳洽談區(qū)有六七組購(gòu)房者在咨詢。

該項(xiàng)目銷售人員告訴記者，新政出臺(tái)后看房的人，還有電話、微信咨詢買(mǎi)房的人明顯多了起來(lái)，雖然平日人流量一般，但周末人氣很旺。上周日（4月10日），記者再次來(lái)到該項(xiàng)目售樓處探查，在現(xiàn)場(chǎng)停留的1個(gè)多小時(shí)看到，大廳里一直虛無(wú)坐席。

“3月份，我們?nèi)蝿?wù)完成了118%?！鄙鲜鲰?xiàng)目銷售人員稱。

與上述項(xiàng)目相比，同片區(qū)另一項(xiàng)目售樓部則顯得人氣一般。4月9日，記者在該項(xiàng)目售樓處停留的一個(gè)多小時(shí)里看到，最多有六七組購(gòu)房者看房，洽談區(qū)有一半座位是空的?！艾F(xiàn)在這里有幾套特價(jià)房，價(jià)格上比之前便宜600元/平方米左右，非常適合入手?！痹擁?xiàng)目一位銷售人員表示。

劉新告訴記者，新政發(fā)布當(dāng)天他和同行們非常激動(dòng)，認(rèn)為鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)終于要迎來(lái)春天，但從這1個(gè)多月市場(chǎng)情況來(lái)看，效果并不理想。在他看來(lái)，新政后高端樓盤(pán)市場(chǎng)不錯(cuò)，比如高鐵站片區(qū)某項(xiàng)目，還未開(kāi)盤(pán)人群便已簇?fù)矶?，但剛改剛需樓盤(pán)市場(chǎng)一般?！爸饕呛芏噘?gòu)房者對(duì)收入沒(méi)信心，對(duì)新房能否交付沒(méi)信心，對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)信心?！?/p>

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜接受記者采訪時(shí)表示，從政策效果來(lái)看，政策出臺(tái)后新房訪客量增加，特別是核心優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目去化有所好轉(zhuǎn)。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，3月各周度成交規(guī)模有所提升，在2月低基數(shù)下，3月周均成交面積較2月周均成交面積增長(zhǎng)5成左右，但相比去年年中水平，成交規(guī)模尚有一定距離。

貝殼研究院認(rèn)為，新政對(duì)新房成交刺激有限，政策調(diào)整后仍有一定觀望情緒，房企風(fēng)險(xiǎn)、資金流轉(zhuǎn)、利率差異、疫情反復(fù)等多方面因素，使鄭州新房市場(chǎng)回暖不及預(yù)期，但在政策持續(xù)強(qiáng)激勵(lì)下，市場(chǎng)信心正在逐步恢復(fù)。

二手房交易有一定回暖

位于鄭東新區(qū)的一家房產(chǎn)中介。朱娟/攝

與新房未及預(yù)期相比，鄭州二手房交易有一定回暖。

“現(xiàn)在買(mǎi)房時(shí)機(jī)特別好，20%差額稅取消，且利率又是這幾年最低（4.9%），市場(chǎng)有一定回暖?！编嵵菔朽崠|新區(qū)一房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)記者表示。

記者注意到，他所說(shuō)的“20%差額稅取消”并沒(méi)有政府發(fā)文，但通過(guò)與多名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和相關(guān)機(jī)構(gòu)求證后得知，3月以來(lái)確已實(shí)施。

自2015年1月1日開(kāi)始，鄭州“非滿五唯一”住宅交易時(shí)需繳納差額稅費(fèi)，以一套原價(jià)100萬(wàn)元、現(xiàn)價(jià)200萬(wàn)元住宅計(jì)算，按照此前政策，交易需要繳納20萬(wàn)元個(gè)稅；調(diào)整后，可以自主選擇按全額1%征收，即2萬(wàn)元，交易稅額大大降低。

受20%差額稅取消影響，一些次新小區(qū)房東直接漲價(jià)。如位于鄭州市金水區(qū)的安和文苑小區(qū)，在某房產(chǎn)平臺(tái)上，一套房源于去年9月掛牌，售價(jià)380萬(wàn)元；掛牌后多次降價(jià)，到12月時(shí)已降至345萬(wàn)元。今年3月初，則直接漲價(jià)30多萬(wàn)元，售價(jià)385萬(wàn)元。

不過(guò)，也有著急出售降價(jià)的業(yè)主。鄭州市中原區(qū)一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，一房源此前掛牌價(jià)為210萬(wàn)元，3月初降到了190萬(wàn)元，很多客戶來(lái)看房。

成交量上看，鄭州市金水區(qū)一房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，3月僅周末兩天，公司平臺(tái)在金水區(qū)就成交300套二手房，此前最多成交十幾套。

“以前，鄭州樓市基本以新房銷售為主，約占到7成，二手房成交一直較弱。尤其是去年，因利率高、放款周期長(zhǎng)，導(dǎo)致二手房銷售遇困。隨著今年各項(xiàng)利好政策出臺(tái)，咨詢買(mǎi)房、賣(mài)房客戶明顯增多，市場(chǎng)也活躍了?！鄙鲜鲟崠|新區(qū)某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，鄭州樓市新政發(fā)布后，二手房市場(chǎng)持續(xù)修復(fù)，3月周度成交和帶看量已經(jīng)恢復(fù)至2021年五六月水平，3月前兩周周均帶看量較2021年12月周均提升38%，周均成交較2021年12月提升70%，較1-2月周均(剔除春節(jié)周)提升1.6倍，表明新政之下客戶預(yù)期開(kāi)始好轉(zhuǎn)，觀望情緒有所緩解。

（應(yīng)采訪者要求，文中劉新為化名）