世界人居

處于漲價(jià)風(fēng)波中的?？诮鹩?yàn)撑闲^(qū)。陳標(biāo)志/攝（圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)）

6000余字、15條修改意見(jiàn)，針對(duì)?？谑屑磳⒊雠_(tái)的小區(qū)車輛停放服務(wù)收費(fèi)新規(guī)，一律師團(tuán)隊(duì)撰寫了長(zhǎng)篇幅修改建議。

從去年底開(kāi)始，?？诓糠中^(qū)停車費(fèi)相繼漲價(jià)，有些小區(qū)亂漲價(jià)現(xiàn)象甚為離譜。為遏制海口市居民住宅小區(qū)停車位（庫(kù)）無(wú)序漲價(jià)亂象，化解居民住宅小區(qū)車輛停放服務(wù)收費(fèi)矛盾，最近，?？谑凶〗ň?、?？谑邪l(fā)改委、?？谑惺袌?chǎng)監(jiān)督局起草了《關(guān)于居民住宅小區(qū)車輛停放服務(wù)收費(fèi)的通知（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱“意見(jiàn)稿”），向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

該意見(jiàn)稿一經(jīng)發(fā)布，不僅引起了?？趶V大市民的熱議，也引起了法律工作者的關(guān)注和積極參與。最近，河南千業(yè)（?？冢┞蓭熓聞?wù)所團(tuán)隊(duì)專門針對(duì)該意見(jiàn)稿，撰寫了長(zhǎng)達(dá)6000余字、共15條修改建議。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解到，該“長(zhǎng)文”，主要針對(duì)上述意見(jiàn)稿中內(nèi)容，在規(guī)范化用詞、條款內(nèi)容邏輯性，以及意見(jiàn)稿中沒(méi)有涉及將來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題，提出相關(guān)修改內(nèi)容。

該律師建議，引起了?？谑凶〗ň志珠L(zhǎng)李翊高度重視，表示“認(rèn)真研究采用”。目前，該律師團(tuán)隊(duì)已將該修改建議電子版，發(fā)送至相關(guān)職能部門郵箱。該律師團(tuán)隊(duì)表示，專門針對(duì)居民住宅小區(qū)車輛停放服務(wù)收費(fèi)出臺(tái)新規(guī)，在全國(guó)其他城市并不多見(jiàn)；從某種意義上講，該新規(guī)出臺(tái)后，對(duì)于其他城市出臺(tái)類似規(guī)定具有一定參考意義。

修改增加“物業(yè)使用人”

“我們從媒體報(bào)道?？谛^(qū)停車費(fèi)‘集體漲價(jià)’后，就開(kāi)始關(guān)注這一現(xiàn)象。這是城市在不斷發(fā)展過(guò)程中必然會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題?！焙幽锨I(yè)(?？?律師事務(wù)所高級(jí)合伙人副主任、中國(guó)物業(yè)協(xié)會(huì)法律與政策委員會(huì)委員胡留喜告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，因涉及社會(huì)普遍關(guān)心的民生熱點(diǎn)問(wèn)題，他們專門對(duì)該意見(jiàn)稿認(rèn)真細(xì)致地進(jìn)行了研究。

記者從上述律師團(tuán)隊(duì)獲得的這份“修改建議”看到,共提出了15條建議。記者還注意到，在每條修改建議后面，均附上了修改說(shuō)明、修改理由及相關(guān)法律法規(guī)依據(jù)支撐。

記者了解到，胡留喜律師團(tuán)隊(duì)撰寫的該建議，重點(diǎn)對(duì)車位管理服務(wù)費(fèi)、車位使用（租賃）費(fèi)作出概念解釋，避免執(zhí)行中發(fā)生爭(zhēng)議。另外，為從源頭解決住宅小區(qū)車輛停車服務(wù)費(fèi)糾紛問(wèn)題，該律師團(tuán)隊(duì)還率先提出對(duì)新建商品房車位（庫(kù)）租賃價(jià)格進(jìn)行備案、住建部門和市場(chǎng)監(jiān)管部門擬訂示范性文本的建議，防止一方利用簽訂合同的優(yōu)勢(shì)地位，限制和加重另一方權(quán)利與義務(wù)。

在針對(duì)意見(jiàn)稿第一條相關(guān)內(nèi)容，胡留喜律師團(tuán)隊(duì)建議將“居民住宅小區(qū)配套的停車位（庫(kù)）應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”“業(yè)主要求承租的，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得拒絕”，修改為“居民住宅小區(qū)配套的停車位（庫(kù)）應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的需要”“業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租的，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得拒絕”。

記者注意到，這條規(guī)定在建議修改后，增加了“物業(yè)使用人”。該律師團(tuán)隊(duì)依照《民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)依據(jù)，闡述了增加“物業(yè)使用人”的理由和必要性。

修改建議認(rèn)為，首先，在我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論框架下，物業(yè)使用人一般包括物業(yè)的承租人、借用人、居住權(quán)人，或與業(yè)主具有撫養(yǎng)、扶養(yǎng)、贍養(yǎng)的親屬等。依照《民法典》規(guī)定，對(duì)業(yè)主房屋享有占有、使用等用益物權(quán)的居住權(quán)人及承租人，屬于有權(quán)行使業(yè)主部分權(quán)利的人。

“若不為該物業(yè)使用人（居住權(quán)人、承租人、借用人）設(shè)定承租停車位（庫(kù)）的權(quán)利，屬于單方面直接剝奪該物業(yè)使用人依照法律規(guī)定行使業(yè)主部分權(quán)利的行為，也必然損害業(yè)主的權(quán)利，與法律規(guī)定相悖。”該律師團(tuán)隊(duì)稱。

其次，國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條規(guī)定，物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。說(shuō)明物業(yè)使用人的權(quán)利來(lái)自與業(yè)主的約定，業(yè)主將其滿足生活需要的使用車位的權(quán)利授權(quán)給物業(yè)使用人，并不違反相關(guān)規(guī)定。

另外，《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)使用人使用車位也有更明確的規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車位（庫(kù)），應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。

細(xì)化空置車位（庫(kù)）的公示制度

針對(duì)住宅小區(qū)空置車位（庫(kù)）問(wèn)題，胡留喜律師團(tuán)隊(duì)建議“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每季度定期（如每季度第一個(gè)月）在小區(qū)業(yè)主主要活動(dòng)場(chǎng)所的顯著位置設(shè)置公告欄，在公告欄進(jìn)行公示物業(yè)管理區(qū)域尚未出售、附贈(zèng)或者出租的產(chǎn)權(quán)車位的數(shù)量和具體位置分布圖，并附詳細(xì)文字說(shuō)明。

該律師團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，停車位（庫(kù)）的閑置情況隨時(shí)會(huì)不斷變化，為了使意見(jiàn)稿更具有可執(zhí)行性，方便居民住宅小區(qū)業(yè)主和物業(yè)使用人獲知停車位（庫(kù)）的情況，避免暗箱操作，增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)的透明度，保障業(yè)主和物業(yè)使用人的知情權(quán)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)的規(guī)范化。

針對(duì)該意見(jiàn)稿第二條內(nèi)容，胡留喜律師團(tuán)隊(duì)建議將“本市車輛停放服務(wù)收費(fèi)”修改為“本市居民住宅小區(qū)車輛停放服務(wù)收費(fèi)”。

修改建議認(rèn)為，該意見(jiàn)稿是針對(duì)居民住宅小區(qū)車輛停放服務(wù)收費(fèi)而制定的文件，而“本市車輛停放服務(wù)收費(fèi)”不僅包含住宅小區(qū)，還包括社會(huì)資本全額投資建設(shè)的停車設(shè)施，寫字樓、商業(yè)娛樂(lè)場(chǎng)所（包括商場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)所、賓館酒店等）配套的停車設(shè)施，政府與社會(huì)資本合作（PPP）建設(shè)的專業(yè)停車設(shè)施等?！靶薷暮蟾鼮榭茖W(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，符合本規(guī)范性文件的制定目的?！痹撀蓭焾F(tuán)隊(duì)稱。

“意見(jiàn)稿應(yīng)當(dāng)對(duì)管理服務(wù)費(fèi)用和車位使用（租賃）費(fèi)用的概念，進(jìn)行明確的區(qū)分定義。”修改建議稱，經(jīng)查詢意見(jiàn)稿制定依據(jù)《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法規(guī)和規(guī)范文件，未查到“管理服務(wù)費(fèi)用”的詞句，這屬于意見(jiàn)稿創(chuàng)設(shè)的概念，為避免執(zhí)行中造成歧義，應(yīng)當(dāng)對(duì)兩種概念進(jìn)行定義。

胡留喜團(tuán)隊(duì)解釋稱，通常情況下，對(duì)停車位（庫(kù)）管理服務(wù)一般分為三類：管理服務(wù)、保管服務(wù)以及管理和保管兼顧服務(wù)，不同的服務(wù)對(duì)應(yīng)不同的服務(wù)范圍，服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，物業(yè)企業(yè)對(duì)應(yīng)的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)也不一樣。

“建議增加‘占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的停車位（庫(kù)），只能收取車位管理服務(wù)費(fèi)，不得收取車位使用（租賃）費(fèi)用’?！鄙鲜雎蓭焾F(tuán)隊(duì)表示。

因?yàn)椤睹穹ǖ洹芬?guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地等場(chǎng)所和設(shè)施屬于業(yè)主共有。按照物權(quán)的處分原則，利用車位的收益應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有，故建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)就失去收取車位使用（租賃）費(fèi)用的源權(quán)利。

建議從新建項(xiàng)目入手，制定示范性文本

建議增加“對(duì)取得預(yù)售許可的新建住房，住建局聯(lián)合市場(chǎng)監(jiān)管局印發(fā)示范性合同文本，建設(shè)單位若與業(yè)主在簽訂商品房買賣合同時(shí)，應(yīng)同時(shí)就停車位（庫(kù)）出售、租賃價(jià)格取得價(jià)格主管單位的核準(zhǔn)并備案”內(nèi)容，是胡留喜律師團(tuán)隊(duì)重點(diǎn)提出的修改建議之一。

他們認(rèn)為，從新建商品房入手，主管部門制定示范性文本，對(duì)停車位（庫(kù)）出售、租賃價(jià)格進(jìn)行政府核準(zhǔn)定價(jià)，防患于未然，從而從源頭上規(guī)范車輛停放服務(wù)收費(fèi)行為，解決新建小區(qū)的停車位（庫(kù)）出租利益產(chǎn)生的矛盾。

針對(duì)意見(jiàn)稿第四條具備議價(jià)條件的居民住宅小區(qū)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，建議“在雙方協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)之前，應(yīng)執(zhí)行本通知的政府定價(jià)”，而不是繼續(xù)執(zhí)行原先收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

他們認(rèn)為，若本意見(jiàn)稿生效之前收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)本身過(guò)高，矛盾將繼續(xù)存在，各方又無(wú)法協(xié)商一致，導(dǎo)致該本規(guī)范性文件成為一紙空文，無(wú)法實(shí)際執(zhí)行，矛盾將繼續(xù)存在。

針對(duì)該意見(jiàn)稿第八條相關(guān)內(nèi)容，該律師團(tuán)隊(duì)建議修改為“將其（建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)）違法信息納入公共信用信息系統(tǒng)，依法實(shí)施信用懲戒”改為“由住建部門聯(lián)合市場(chǎng)監(jiān)督主管部門將建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違法行為，納入企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)失信名單”。

修改建議認(rèn)為，意見(jiàn)稿中納入公共信用信息系統(tǒng)實(shí)施信用懲戒，并未明確規(guī)定在哪一系統(tǒng)，如何實(shí)施信用懲戒，威懾力不夠。而納入國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)，公眾可在該系統(tǒng)中查詢到相關(guān)信息，也是評(píng)判企業(yè)是否誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的重要標(biāo)準(zhǔn)。

“律師不僅僅是參與司法訴訟，還應(yīng)積極參與社會(huì)公共事務(wù)，為構(gòu)筑和諧社會(huì)獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策?！焙粝猜蓭焾F(tuán)隊(duì)向記者表示。

上述修改建議，只是胡留喜律師團(tuán)隊(duì)“長(zhǎng)文”中的部分內(nèi)容。7月17日，該修改建議電子版，已發(fā)送至相關(guān)職能部門的征求意見(jiàn)電子郵箱。當(dāng)天，記者也將該情況信息向?？谑凶〗ň诌M(jìn)行了反饋。正在參加會(huì)議的李翊局長(zhǎng)對(duì)此高度重視，他發(fā)信息回復(fù)記者：“認(rèn)真研究采用”，并對(duì)該律師團(tuán)隊(duì)用心提出的建議表示感謝。