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中房報記者 苗野 北京報道

“金融16條”后，金融機(jī)構(gòu)不約而同地加大了對房企的流動性支持。

11月30日，上海農(nóng)商銀行與上海港城開發(fā)（集團(tuán)）有限公司、寶龍地產(chǎn)控股有限公司、復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，為其提供總額200億元人民幣意向性綜合授信額度。

同日，廣西北部灣銀行與桂林彰泰、廣西洋浦地產(chǎn)等5家本土民營房企簽約，提供意向合作授信金額超150億元。此前一天，廣發(fā)銀行與碧桂園、美的置業(yè)簽署全面銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供意向性授信金額合計300億元。

“此次簽約，上海農(nóng)商行將為寶龍地產(chǎn)提供50億元意向性授信額度，這代表公司長期以來的穩(wěn)健經(jīng)營和財務(wù)表現(xiàn)得到了監(jiān)管機(jī)構(gòu)和主流銀行的認(rèn)可，也有利于進(jìn)一步拓寬寶龍地產(chǎn)融資來源，為寶龍持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營提供更大助力?！睂汖埖禺a(chǎn)內(nèi)部人士說。

連日來，各大銀行跑步進(jìn)場紛紛為房企開出大額授信，疊加幾大利好政策的逐步釋放，地產(chǎn)股直接用“漲?！苯o予了市場回應(yīng)。

截至發(fā)稿前，據(jù)中國房地產(chǎn)報記者不完全統(tǒng)計，已有30多家房企與銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，總意向授信額度高達(dá)2.2萬億元。另有農(nóng)行、建行、中信銀行約5家銀行只披露了與房企簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，并沒有披露具體的授信金額。

“從官宣的政策指向來看，優(yōu)質(zhì)房企融資將會受益，意向性授信最終要看房企的落袋情況?！蹦撤科髢?nèi)部人士對記者表示。

接受中國房地產(chǎn)報記者采訪的多位市場人士認(rèn)為，11月以來各項重磅政策旨在合力推動房地產(chǎn)融資，紓困方向也從“救項目”轉(zhuǎn)換至“救項目”與“救企業(yè)”并存，這一系列政策已接近歷史最寬松時期，意在修復(fù)市場預(yù)期并提振信心。只有供給側(cè)和需求側(cè)支持力度同步加大，房地產(chǎn)市場的信心才能真正恢復(fù)。

密集授信

從銀行授信簽約來看，工商銀行簽約房企數(shù)量最多，意向授信額度也最高，一口氣與萬科、金地、綠城中國、龍湖、碧桂園、美的置業(yè)、金輝等12家房企，以總對總方式簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供意向性融資總額達(dá)6550億元。

此外，中國銀行預(yù)計向萬科、龍湖、美的置業(yè)、碧桂園、濱江約10家房企提供意向性融資總額超6000億元；興業(yè)銀行向萬科、龍湖、中海、濱江、綠城中國約10家房企提供意向性融資總額4400億元；郵儲銀行預(yù)計向保利、龍湖、美的置業(yè)、萬科、碧桂園5家房企提供意向性融資總額2800億元；交通銀行向萬科、龍湖、美的置業(yè)提供意向性融資總額1200億元。

從簽約房企的具體披露信息來看，萬科、龍湖、美的置業(yè)3家房企“最受歡迎”，分別與多家商業(yè)銀行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。其中萬科授信額度超過3000億元，龍湖再次成為“民企之光”，是目前合作銀行數(shù)量最多的房企。

“目前，授信方面還沒有具體落地，企業(yè)也在等消息?！鄙鲜瞿澈灱s授信房企相關(guān)人士說。

也有企業(yè)人士介紹，目前亦有銀行在主動向該家企業(yè)授信，額度約在千億元左右。

另據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，濱江集團(tuán)已與10余家銀行簽署戰(zhàn)略協(xié)議，獲得超2000億元綜合授信。碧桂園也獲得工商銀行、中國銀行、郵儲銀行授信支持，總額度超過1500億元。

“授信額度不等于實際能獲取貸款額度，因為在執(zhí)行過程中每筆貸款都是單獨(dú)審核的。從目前情況來看，對于優(yōu)質(zhì)項目的判斷標(biāo)準(zhǔn)越來越高，風(fēng)險控制越來越嚴(yán)格，預(yù)計能夠落地的額度會遠(yuǎn)小于2萬億元?！蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)預(yù)計，未來更多是單筆項目單筆落地，不會集中落地。

廣發(fā)證券銀行業(yè)首席分析師倪軍認(rèn)為，監(jiān)管和銀行出手有助于緩解地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)金流壓力，避免債務(wù)過度出清，以時間換空間，最終實現(xiàn)債務(wù)軟著陸。

植信投資研究院資深研究員馬泓認(rèn)為，房企意向性融資的落地時間跨度可長可短，各大金融機(jī)構(gòu)加大對房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融支持，短期內(nèi)對緩解部分房企流動性起到重要作用。各項政策也是響應(yīng)監(jiān)管部門要求，以推動房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，加快“保交樓”配套融資資金投放。結(jié)合當(dāng)前市場表現(xiàn)來看，未來住房金融政策針對房企的支持力度還會加碼，范圍也有望適度擴(kuò)大，會有更多資質(zhì)優(yōu)良民營房企受益。

上市房企再融資速度加快

驚喜一個接一個。11月8日的“第二支箭”、11月23日的“金融16條”、11月28日的“第三支箭”，這幾個 “大禮包”紛紛向房企砸過來，政策也迎來反轉(zhuǎn)。

“這些政策都是為支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展而生?！鼻笆瞿撤科笙嚓P(guān)人士說，“救市”大幕已拉開，但政策和金融效果有待觀察，市場回暖效果仍需一段時間傳遞，房地產(chǎn)市場信心尚未恢復(fù)。

支持房企股權(quán)融資的“第三支箭”發(fā)出后，A股上市房企火速啟動再融資。

11月29日晚，A股上市房企湖北福星科技股份有限公司（簡稱“福星股份”）發(fā)布公告，擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票，募集資金擬用于公司房地產(chǎn)項目開發(fā)。

這是證監(jiān)會調(diào)整優(yōu)化股權(quán)融資5項措施后，A股首家宣布再融資的上市房企。

世茂股份、北新路橋也相繼發(fā)布籌劃定增事項公告，均表示擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票，本次非公開發(fā)行擬發(fā)行的股票數(shù)量不超過本次發(fā)行前公司總股本的30%。

次日，建發(fā)國際也火速公告，擬折讓9%配售近3%股份集資8億港元。新湖中寶也公告稱擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票，本次非公開發(fā)行擬發(fā)行的股票數(shù)量不超過本次發(fā)行前公司總股本的20%。

從用途來看，世茂股份本次募集資金擬用于公司“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項目開發(fā)、償還部分公開市場債務(wù)本息以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動資金等。北新路橋募集資金擬用于公司項目建設(shè)和日常經(jīng)營。新湖中寶募集資金擬用于公司與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項目，棚戶區(qū)改造或舊城改造項目開發(fā)建設(shè)以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動資金、償還債務(wù)等。

利好信號很快便傳遞至股市，福星股份和世茂股份兩家公司11月30日早盤開盤即封漲停。

“股權(quán)融資再度開放對涉房企業(yè)的利好不言而喻，接下來會有更多房企增發(fā)或者再融資的案例，以緩解流動性困難?！鼻笆瞿撤康禺a(chǎn)市場人士說。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，這是在持續(xù)落實近期金融支持房企融資政策精神，滿足企業(yè)合理融資需求。一系列紓困政策在一定程度上能夠增強(qiáng)相關(guān)企業(yè)的資金實力，緩解企業(yè)流動性壓力。不過，當(dāng)前樓市仍面臨需求釋放不足的問題，需要加大力度支持房地產(chǎn)市場需求端的釋放。

某房企高管對記者表示，無論是各銀行對房企授信，還是從“第二支箭”出臺后落地情況來看，受益房企數(shù)量有限。證監(jiān)會發(fā)布“第三支箭”支持房企股權(quán)融資，最終受益方依然是優(yōu)質(zhì)房企，出險房企很難分得一杯羹。

在政策支持下，房企紛紛開啟融資模式。

以“第二支箭”首單成功發(fā)行為例，11月29日，龍湖集團(tuán)20億元中期票據(jù)完成簿記，該筆債券發(fā)行金額上限20億元，期限3年。最終發(fā)行利率為3%，，這筆債券發(fā)行利率創(chuàng)下了中債增進(jìn)擔(dān)保民營房企債券的新低，也接近同期發(fā)行的3年期國開債。此外，六大國有商業(yè)銀行共同擔(dān)任主承銷商為其護(hù)航，也體現(xiàn)出了優(yōu)質(zhì)民營房企優(yōu)勢。

克而瑞研究中心總經(jīng)理林波認(rèn)為，“金融16條”有助于穩(wěn)定行業(yè)信心，但行業(yè)真正企穩(wěn)關(guān)鍵仍在于市場銷售。銀行對房企的短期融資“輸血”有助于幫扶優(yōu)質(zhì)民企恢復(fù)經(jīng)營“造血”功能，國企、央企、優(yōu)質(zhì)民企經(jīng)營將逐漸回到正軌，問題房企仍將有序出清。

“住房金融政策的利好是促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)增長的重要因素之一，想要真正‘救市’還需要依靠住房銷售回暖作為內(nèi)在驅(qū)動力，只有房企能夠自我‘造血’才能維持可持續(xù)的發(fā)展?！瘪R泓說，隨著優(yōu)質(zhì)房企信用及融資狀況逐步恢復(fù)，有望以點(diǎn)帶面改善對需求端的預(yù)期，進(jìn)而對市場銷售帶來提振作用。

宋紅衛(wèi)也同樣認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場最大的問題在于購買力信心不足，這是行業(yè)持續(xù)低迷的主要原因。如果購買力不恢復(fù)，僅恢復(fù)供給端融資支持，也會造成庫存壓力和中長期的債務(wù)壓力。通過房地產(chǎn)市場周期趨勢來看，預(yù)計2023年7月份左右房地產(chǎn)市場會觸底回升。

“穩(wěn)健經(jīng)營的民營房企迎重大利好?！苯?jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平表示，近期穩(wěn)樓市政策主要修復(fù)優(yōu)質(zhì)房企融資端，部分房企“三好生”迎來了困境反轉(zhuǎn)的階段性改善，這意味著房地產(chǎn)的政策拐點(diǎn)或已出現(xiàn)。從政策路徑來看，供給端的政策扶持是需求端恢復(fù)的前提所在。“只有供給端房企逐步恢復(fù)融資能力和信用，需求端居民信心才能逐步恢復(fù)，進(jìn)而帶動銷售回暖?！比螡善秸f。