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自2021年下半年以來，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)承壓，房價下跌導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)服務(wù)價值重新評估。在此背景下，物業(yè)費(fèi)收繳率出現(xiàn)下滑，重慶、廣州等地出臺新規(guī)調(diào)整物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，引發(fā)市場廣泛討論。本文將分析房地產(chǎn)市場下行對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的影響，探討物業(yè)費(fèi)調(diào)整背后的困境與挑戰(zhàn)，并展望未來物業(yè)服務(wù)的發(fā)展方向，以期為廣大業(yè)主和物業(yè)企業(yè)提供參考。

       2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)承壓，截至2024年6月，70個大中城市中有64城新建商品住宅價格環(huán)比下降。

??在整體市場下行壓力下，不少業(yè)主開始重新評估起物業(yè)服務(wù)的價值。

??據(jù)克而瑞物管調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，受房價下跌、滿意度下行等多方面因素影響，2023年典型城市物業(yè)費(fèi)收繳率均有不同程度的回落，整體跌幅在2%-3%之間。

??其中有部分業(yè)主受收入減少影響，選擇減少或延遲一些非必要的支出，包括物業(yè)費(fèi)。尤其是空置房業(yè)主，誤認(rèn)為沒有享受物業(yè)服務(wù)，便不需要繳納物業(yè)費(fèi)，繳費(fèi)意愿下降尤為明顯。還有部分業(yè)主感覺物業(yè)費(fèi)用與所得到的服務(wù)不成比例，選擇少繳費(fèi)，甚至還有部分會采取維權(quán)行為。

??2024年6月1日，重慶正式施行《重慶市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)最高1.9元/平方米·月。在此之前，2023年11月，廣州市也發(fā)布了物業(yè)費(fèi)新規(guī)，住宅一級前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)最高不超過2.8元/平方米·月。

??重慶和廣州公示物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后，對那些物業(yè)費(fèi)明顯高于政府指導(dǎo)價的項目形成了一定的沖擊，物業(yè)費(fèi)收繳壓力明顯上升。

??我們認(rèn)為，不同服務(wù)內(nèi)容決定了物業(yè)費(fèi)高低，影響物業(yè)成本的因素非常龐雜，物業(yè)費(fèi)測算需要考量具體項目的個性化因素差異，政府部門切忌一刀切，統(tǒng)一參照政府指導(dǎo)價執(zhí)行，而是要強(qiáng)化相關(guān)監(jiān)管、配套機(jī)制，實(shí)行菜單定制管理，依照業(yè)主實(shí)際服務(wù)需求，按需定制不同維度的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，繼而繳納不同水平的物業(yè)費(fèi)。

??各線城市房價全面轉(zhuǎn)跌，且跌幅持續(xù)擴(kuò)大。據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年7月以來，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格持續(xù)走低。

??截至2024年6月份，70個大中城市一二手住宅銷售價格環(huán)比降幅略有收窄，同比降幅仍在擴(kuò)大。同比來看，新房和二手房同比持降，新房整體降幅由5月末的4.3%增至6月末的4.88%，二手房降幅由5月末的7.49%增至6月末7.87%，從趨勢變化來看，新房和二手房降幅差距有收窄態(tài)勢，二手房跌幅仍超新房。

??環(huán)比來看，6月70城一二手房房價指數(shù)環(huán)比跌幅有收窄態(tài)勢，新房整體降幅由5月末的0.71%收窄至6月末的0.67%，二手房降幅由5月末的1%收窄至6月末0.85%，房價下跌城市數(shù)量減少，6月70個大中城市中有64城新建商品住宅價格環(huán)比下降，66城二手住宅銷售價格環(huán)比下降。

??在整體市場下行壓力下，不少業(yè)主開始重新評估起物業(yè)服務(wù)的價值。

??部分業(yè)主感覺物業(yè)費(fèi)用與所得到的服務(wù)不成比例，可能會減少繳費(fèi)；部分業(yè)主可能會采取維權(quán)行為，包括拒交物業(yè)費(fèi)，以表達(dá)不滿。

??據(jù)克而瑞物管調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，受房價下跌、滿意度下行等多方面因素影響，典型城市物業(yè)費(fèi)收繳率均有不同程度的回落，整體跌幅在2%-3%之間。以上海為例，2022年物業(yè)收繳率約92%，2023年收繳率則跌至90%，同比減少2個百分點(diǎn)。

??同時，隨著收入下滑，空置房業(yè)主繳費(fèi)意愿開始降低。據(jù)克而瑞調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，全國空置住宅占比在15%左右。受限于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期，不少行業(yè)出現(xiàn)了降薪、裁員潮，一定比例的業(yè)主將面臨收入減少的情況，由此將重新評估自己的財務(wù)狀況，并可能減少或延遲一些非必要的支出，包括物業(yè)費(fèi)。尤其是空置房業(yè)主，誤認(rèn)為沒有享受物業(yè)服務(wù)，便不需要繳納物業(yè)費(fèi)，繳費(fèi)意愿下降尤為明顯。

??不僅是空置房業(yè)主繳費(fèi)意愿降低，即便是那些習(xí)慣提前繳納物業(yè)費(fèi)的優(yōu)質(zhì)客戶，繳費(fèi)積極性同樣在下降。2023年，一年以上物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)客戶同比下降約3%，在一定程度上加劇了物企收繳壓力。

??受多重因數(shù)影響，近年來，無論是500強(qiáng)物企，還是上市物企，物業(yè)費(fèi)收繳率均呈持續(xù)下滑態(tài)勢。2023年，500強(qiáng)物企物業(yè)費(fèi)收繳率跌至80%，同比減少4個百分點(diǎn)；上市物企收繳率同樣跌至85%，同比再降5個百分點(diǎn)。

??2024年6月1日，重慶正式施行《重慶市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，對比新舊政策主要有三點(diǎn)不同：

??第一，調(diào)整了價格管理形式。原政策規(guī)定一級、二級、三級、四級范圍內(nèi)提供服務(wù)的住宅及其配建停車場前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行政府指導(dǎo)價，超過最高等級標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)的實(shí)行市場調(diào)節(jié)價，新政策規(guī)定，住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)一律實(shí)行政府指導(dǎo)價管理，即最高1.9元/平方米·月。

??第二，改革了超最高等級服務(wù)收費(fèi)價格形成機(jī)制。原政策規(guī)定，超過前期物業(yè)服務(wù)最高等級提供服務(wù)的，由經(jīng)營者自主定價。新政策規(guī)定，確需超過最高等級標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)的，需經(jīng)行業(yè)主管部門會同發(fā)展改革部門嚴(yán)格認(rèn)定。

??第三，制定了未裝飾裝修和使用住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策。原政策未明確空置房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策。新政策規(guī)定，未裝飾裝修和使用的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人協(xié)商確定。

??不僅僅是重慶，2023年11月，廣州也發(fā)布了物業(yè)費(fèi)新規(guī)，物業(yè)服務(wù)基準(zhǔn)價仍保持2010年不變，住宅一級前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)最高不超過2.8元/平方米·月。

??在廣州、重慶等再公示物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后，均引發(fā)市場廣泛討論：一方面，物業(yè)公司反映，近年來人力成本持續(xù)上升，物業(yè)費(fèi)政府指導(dǎo)價連續(xù)多年保持不變，似乎有失公允。另一方面，部分業(yè)主質(zhì)疑小區(qū)物業(yè)費(fèi)顯著高于政府指導(dǎo)價，且過高的物業(yè)費(fèi)與服務(wù)嚴(yán)重不符，要求物企對照政府規(guī)定的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，公示超等級物業(yè)服務(wù)方案或者下調(diào)物業(yè)費(fèi)，部分業(yè)主更是希望更換新的物業(yè)公司，以便降低物業(yè)費(fèi)。

??這給物業(yè)服務(wù)行業(yè)帶來以下三方面的影響：

??其一，首當(dāng)其沖將是那些物業(yè)費(fèi)明顯高于政府指導(dǎo)價的項目，部分業(yè)主可能曲解政府指導(dǎo)價的實(shí)際含義，誤以為全市所有項目物業(yè)費(fèi)均應(yīng)參照政府指導(dǎo)價執(zhí)行。業(yè)主的核心訴求還是希望降低物業(yè)費(fèi)，意味著超政府指導(dǎo)價項目或?qū)⑹敲^所向，物業(yè)費(fèi)收繳壓力或?qū)⒚黠@上升。

??其二，低質(zhì)項目經(jīng)營難度進(jìn)一步加大，例如小區(qū)規(guī)模小、業(yè)主戶數(shù)低、出入口多、水系復(fù)雜、綠化面積高、綠化養(yǎng)護(hù)難等這類單位面積運(yùn)營成本高的項目，在物業(yè)費(fèi)難以上升的情況下，經(jīng)營難度或?qū)⑦M(jìn)一步加劇。

??其三，先天問題項目更將淪為雞肋，例如維修基金余額歸零、物業(yè)費(fèi)依賴政府補(bǔ)貼的老舊項目、保障類項目等，或?qū)⑾萑霙]有物業(yè)公司提供服務(wù)的窘境，最終只能由政府部門兜底。

??物業(yè)服務(wù)作為一種現(xiàn)代化的房屋管理模式，歷經(jīng)四十余年的孵化和發(fā)展，行業(yè)規(guī)?？焖僭鲩L，在推動社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民生活層面起到了越來越重要的作用。國家和地方也在相繼頒布一系列法規(guī)和政策，對物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)管等方面進(jìn)行規(guī)范和引導(dǎo)，以促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

??在對美好生活的追求下，廣大人民群眾逐漸意識到物業(yè)服務(wù)的重要性，物業(yè)服務(wù)價格也逐漸成為業(yè)主關(guān)心的問題之一。

??近年來，政府多次強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價格應(yīng)主要通過市場競爭形成，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定；施行政府指導(dǎo)價的，也大多建立了動態(tài)調(diào)整機(jī)制。

??但從當(dāng)前行業(yè)的實(shí)際運(yùn)行情況來看，隨著人工成本的上升以及人們對物業(yè)服務(wù)水平要求的提高，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與價格是否相符，物業(yè)服務(wù)價格是否應(yīng)該上漲等問題的討論日益增加。

??作為業(yè)主，當(dāng)然希望每一分錢都能得到應(yīng)有的回報，享受到貼心的服務(wù)，感受到溫暖的社區(qū)氛圍。而作為物企，也希望在保證服務(wù)質(zhì)量的同時，能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展，贏得市場的認(rèn)可。物業(yè)企業(yè)需要更加透明，更加用心地服務(wù)每一位業(yè)主；而我們業(yè)主，也需要更加理解和支持物業(yè)的工作，共同營造一個和諧美好的居住環(huán)境。