世界人居

行業(yè)凜冬，裁員聲音不斷。

近日，有消息稱大發(fā)地產(chǎn)已啟動集團(tuán)與區(qū)域裁員，涉及客研、投資等多個部門，并給出“n+1”裁員補償標(biāo)準(zhǔn)，總體計劃裁員幅度較大，但會分步實施。

“現(xiàn)在各家拿地和投資模式發(fā)生改變，為順應(yīng)市場變化，公司在營銷和投資端做了調(diào)整，相當(dāng)于精兵簡政，但此次人員優(yōu)化沒有絕對的比例?！贝蟀l(fā)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人的說辭也從側(cè)面印證了裁員的存在。

11月17日，大發(fā)地產(chǎn)回應(yīng)中國房地產(chǎn)報記者關(guān)于裁員一事時表示，公司進(jìn)行人員優(yōu)化調(diào)整是為了適應(yīng)外部不確定性而展開的自我調(diào)節(jié)，以便集中資源提高組織效能，具體優(yōu)化比例較低，并非傳聞中的50%。

樓市下行，裁員亦很平常。曾高喊“活下去”的萬科也在11月16日再度預(yù)警，倡議“節(jié)衣縮食”和打造“戰(zhàn)時氛圍”。

對于大發(fā)地產(chǎn)而言，堅持“快周轉(zhuǎn)”戰(zhàn)略，尋求彎道超車機會，是其董事長葛一暘接班以來的選擇與追求。但隨著市場下行，大發(fā)地產(chǎn)開始選擇出售子公司股權(quán)、高息發(fā)債以紓困規(guī)模與盈利間的平衡。

今年前10個月，大發(fā)地產(chǎn)累計合同銷售金額約355.01億元，同比增長53.65%，完成全年銷售目標(biāo)360億元的98.61%。在這業(yè)績增長的背后，大發(fā)地產(chǎn)未來是繼續(xù)加碼高杠桿追求規(guī)模，還是換賽道追求利潤增長，顯然已讓其內(nèi)生能力遭遇考驗。

對此，大發(fā)地產(chǎn)對記者表示，目前公司銷售指標(biāo)完成率居行業(yè)前列，上半年營收51%的增長幅度位居同期內(nèi)房股營收榜第25位，跑贏多數(shù)同量級對手。大發(fā)地產(chǎn)主基調(diào)是在不確定性中尋求穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展：首先，目前擁有充足的供貨保障和良好的供貨結(jié)構(gòu)，對于全年目標(biāo)達(dá)成非常有信心；其次，堅持“1+1+X”的戰(zhàn)略布局，深耕長三角地區(qū)和成渝地區(qū)，土地儲備優(yōu)質(zhì)且有潛力，支撐業(yè)績的長期穩(wěn)健增長。

從“求利潤”到“求規(guī)模”

大發(fā)地產(chǎn)1996年發(fā)跡于溫州，由葛和凱與另一位個人投資者成立，2001年地產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展到上海，并在上海設(shè)立總部。在過去的20余年里，大發(fā)地產(chǎn)的經(jīng)營風(fēng)格一直是“求利潤、輕規(guī)模”。自2015年“地產(chǎn)二代”葛一暘真正掌權(quán)后，一改其父葛和凱“利潤優(yōu)先、規(guī)模其次”的發(fā)展思路，開啟了規(guī)模擴(kuò)張的步伐。

在葛一暘帶領(lǐng)下，過往幾年大發(fā)地產(chǎn)吸引了一批明星經(jīng)理人，如公司CEO廖魯江、COO冷俊峰、CPO王峰分別來自世茂、中海、泰禾，前CFO羅俊此前在中南建設(shè)工作。

他們一起主導(dǎo)了大發(fā)地產(chǎn)赴港上市，試圖將原本略顯保守穩(wěn)健的大發(fā)地產(chǎn)帶出“舒適圈”。在資本市場的加持下，大發(fā)地產(chǎn)開始輻射成渝、西部、中部、環(huán)渤海、粵港澳大灣區(qū)5大城市群。

為了給規(guī)模擴(kuò)張蓄力，大發(fā)地產(chǎn)近些年明顯加快了拓儲步伐。2014年之前，大發(fā)地產(chǎn)每年平均只有一宗地塊入賬。2015年開始拿地動作明顯增加，拿地金額也由2015年的15.82億元上升到2020年上半年的260億元，土儲規(guī)劃建筑面積從2018年的340萬平方米上漲至2020年的670萬平方米。

在今年初更是拿下多宗地塊。據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，大發(fā)地產(chǎn)拿地金額達(dá)70億元，位列67位。拿地的同時，也伴隨著不惜重金的土儲成本。

3月份，大發(fā)地產(chǎn)分別以28.13%和53.89%溢價率，競得南通市通州區(qū)鐘秀東路北側(cè)、金安路西側(cè)宗地地塊和麗水市蓮都區(qū)地塊。6月10日，大發(fā)地產(chǎn)3.9億元競得成都青白江54.5畝地塊，溢價率10.26%。

隨后，大發(fā)地產(chǎn)或意識到項目開發(fā)難以獲利甚至有虧損風(fēng)險，開始主動申請退掉南通市金沙灣新區(qū)R2021-004地塊，這也是南通首次發(fā)生的退地事件。

“當(dāng)下房地產(chǎn)調(diào)控偏向資金端，倒逼房企降杠桿。如何在拿地后快速入市產(chǎn)生利潤，是所有房企共同的課題，地價越高對利潤的侵蝕空間越大。大發(fā)地產(chǎn)應(yīng)該也是這個考量?！蹦撤科髢?nèi)部人士認(rèn)為，退地后保留核心資源過冬，這對于目前的大發(fā)地產(chǎn)而言總比高息發(fā)債要好的多。

雖然土儲增加對大發(fā)地產(chǎn)銷售額起到明顯提振，但隨著地價持續(xù)走高，同時也帶來現(xiàn)金流承壓的問題。今年上半年，大發(fā)地產(chǎn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為-7.54億元。2020年其經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為-39億元，其投資性現(xiàn)金流金額和融資性活動現(xiàn)金流凈額分別為-1.31億元和51.11億元。

有市場人士認(rèn)為，從經(jīng)營活動現(xiàn)金流來看，其運營效率存在問題。大發(fā)地產(chǎn)近幾年開始在規(guī)模上發(fā)力并不是好時機，“過山車”式的業(yè)績增速也暗藏了一些不穩(wěn)定性。

從“求規(guī)?！钡健拜p”盈利

這樣的規(guī)模擴(kuò)張或足夠讓大發(fā)地產(chǎn)董事會滿意。但與此同時，大發(fā)地產(chǎn)也在通過不斷融資和出售子公司股權(quán)騰挪資產(chǎn)來“打補丁”。

不完全統(tǒng)計，自2020年6月起，大發(fā)地產(chǎn)已接連發(fā)布出售6家子公司股權(quán)的公告，被轉(zhuǎn)讓股權(quán)的子公司分別位于上海、寧波和蕪湖等地區(qū)以及成渝兩地，交易總對價超過9億元。

在融資端，大發(fā)地產(chǎn)1月發(fā)行了一筆1.8億美元，票面利率9.95%的優(yōu)先票據(jù)；6月11日，又額外發(fā)行了1億美元。10月25日，發(fā)行一筆于2023年到期金額為1億美元的綠債，票面利率13.5%。

公開資料顯示，大發(fā)地產(chǎn)在2021年年底前到期的有息負(fù)債有27億元，包括美元債13億元，銀行貸款約4億元，非銀部分10億元。

“大發(fā)地產(chǎn)一直積極拓寬多元化的融資渠道，融資利率在目前市場環(huán)境下屬于行業(yè)平均水平，不屬于高位。公司亦多次回購及提前贖回優(yōu)先票據(jù)，顯示公司嚴(yán)控債務(wù)結(jié)構(gòu)的決心以及資金的充足流動性。今年大發(fā)地產(chǎn)更首次獲得境外商業(yè)銀行（恒生銀行）的貸款，可見金融機構(gòu)對大發(fā)的信心?！贝蟀l(fā)地產(chǎn)表示。

另外，大發(fā)地產(chǎn)此前一直被外界詬病信托融資占比較高。在中期業(yè)績會上，葛一暘也直言：“從境內(nèi)融資結(jié)構(gòu)來看，2019年開始我們主動壓降信托類融資，信托規(guī)模在2020年底僅占融資余額的8%，境內(nèi)融資主要以銀行長期限開發(fā)貸為主，超過了境內(nèi)融資余額的70%?！?/span>

一系列動作與大發(fā)地產(chǎn)并不算好的資金狀況及擴(kuò)張訴求分不開。有消息稱，大發(fā)地產(chǎn)最近面向員工推出一款年化收益14%的理財產(chǎn)品。

對此，大發(fā)地產(chǎn)未做出任何回應(yīng)，只表示其2021年底前沒有到期債券，13億美元債已于7月完成兌付，流動性充裕，后期繼續(xù)通過銷售提升、利潤結(jié)轉(zhuǎn)、債務(wù)結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化，保障公司安全健康、可持續(xù)發(fā)展。

在大發(fā)地產(chǎn)出售子公司股權(quán)和高息發(fā)債背后，是其借貸承壓。財報數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月30日，大發(fā)地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為人民幣40.59億元，已質(zhì)押存款約人民幣7.75億元及受限制現(xiàn)金約人民幣18.84.4億元，共計息銀行及其他借貸總額為約人民幣68.36億元。

“內(nèi)生能力遭遇挑戰(zhàn)，大發(fā)地產(chǎn)若想快速擴(kuò)大規(guī)模必然加大融資，但堆積起來的票據(jù)是一個不小的隱憂。”前述市場人士分析，大發(fā)地產(chǎn)不單是犧牲自身的權(quán)益托起了規(guī)模，同樣犧牲的還有盈利能力。

這其中合作開發(fā)扮演著重要角色。伴隨大發(fā)地產(chǎn)的規(guī)模增長，其非控股股東權(quán)益亦隨之上升。在2020年該數(shù)據(jù)約為3.76億元，相比2019年的約0.85億元大幅增長343.33%，遠(yuǎn)高于凈利潤增速。

正如葛一暘所言：“地產(chǎn)轉(zhuǎn)型期也是重新洗牌期”。在生存與發(fā)展之中，考驗大發(fā)地產(chǎn)或許不只是銷售目標(biāo)和戰(zhàn)略擴(kuò)張，財務(wù)、投資、合作的各種杠桿都是挑戰(zhàn)?！肮?jié)衣縮食”的大發(fā)地產(chǎn)還有一段路要走。