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一則“到期借款無法償還”的傳聞,將央企背景的中交地產(chǎn)推至臺(tái)前。

5月12日,中交地產(chǎn)股份有限公司(以下簡稱“中交地產(chǎn)”,SZ000736)發(fā)布關(guān)于相關(guān)事項(xiàng)的說明公告。

在這份公告中,中交地產(chǎn)通過羅列財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的方式對(duì)上述傳聞進(jìn)行回應(yīng),稱其貨幣資金能夠覆蓋公司日常經(jīng)營需要以及償還金融機(jī)構(gòu)到期借款。

不過,記者發(fā)現(xiàn),公告中列出的數(shù)據(jù),與其此前發(fā)布的財(cái)務(wù)報(bào)告并不相符。其中,2022年一季度報(bào)告顯示該企業(yè)的短期負(fù)債為178.4億元,而此次公告顯示該數(shù)據(jù)為166.65億元。

對(duì)于兩者相差11.75億元的問題,5月13日,記者多次致電中交地產(chǎn)董事會(huì)秘書辦公室,但電話始終無人接聽。

除此之外,細(xì)看中交地產(chǎn)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù),其各項(xiàng)指標(biāo)并不優(yōu)質(zhì)。截至2021年年末,中交地產(chǎn)的“三條紅線”全部踩中,被劃為“紅檔”,這是目前所有上市央企開發(fā)商里的唯一。

記者梳理發(fā)現(xiàn),中交地產(chǎn)增加土地儲(chǔ)備力度不小,這也一步步加大了它的債務(wù)壓力。

重慶一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者,近年來,不斷加杠桿的不止民營房企,許多央企也在大肆擴(kuò)張,債務(wù)壓力不可忽視。

短期債務(wù)數(shù)據(jù)“前后不一”

上述“紅頭”文件已經(jīng)在市場上流傳數(shù)日。主要內(nèi)容是中交地產(chǎn)向大股東說明了公司主要的金融借款和資金情況,5月壓力集中釋放無法償債。

中交地產(chǎn)在公告中回應(yīng)稱,公司關(guān)注到近日有關(guān)公司的傳聞,傳聞主要內(nèi)容為:一份紅頭的“中交地產(chǎn)股份有限公司文件”廣為流傳,文件題為“關(guān)于2022年5月份金融機(jī)構(gòu)到期借款無法償還的報(bào)告”,文件遞交對(duì)象為“中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司”。

中交地產(chǎn)表示,公司認(rèn)為上述傳聞可能會(huì)對(duì)投資者形成誤導(dǎo),基于對(duì)投資者負(fù)責(zé)的態(tài)度,公司就上述傳聞內(nèi)容進(jìn)行了核實(shí),現(xiàn)予以說明:

公司在2022年5月末到期的金融機(jī)構(gòu)債務(wù)合計(jì)約24.4億元;根據(jù)公司已披露的2022年一季度報(bào)告,截至2022年3月31日,公司貨幣資金余額173.99億元,短期債務(wù)166.65億元,現(xiàn)金短債比1.04,符合“三條紅線”對(duì)現(xiàn)金短債比大于1的要求,上述貨幣資金能夠覆蓋公司日常經(jīng)營需要以及償還金融機(jī)構(gòu)到期借款。

公告還表示,公司目前現(xiàn)金流正常,融資渠道暢通,能夠保證到期債務(wù)償還;此外,公司一直積極開拓多種融資渠道,中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司作為公司控股股東,為公司融資工作和業(yè)務(wù)發(fā)展提供了有益的支持。

有關(guān)這次借款逾期償還的傳聞,中交地產(chǎn)此前就已經(jīng)有過公開表態(tài)。

5月11日,在中交地產(chǎn)召開的2021年度網(wǎng)上業(yè)績說明會(huì)上,有投資者提問,就公司無法償還五月到期銀行貸款的傳聞向公司提問。對(duì)此,中交地產(chǎn)董事會(huì)秘書田玉利回應(yīng)稱,上述傳聞與事實(shí)不符,公司現(xiàn)金流正常,融資渠道暢通,能夠保證到期債務(wù)償還。

記者梳理中交地產(chǎn)2022年一季度財(cái)務(wù)報(bào)告發(fā)現(xiàn),截至期末,中交地產(chǎn)賬上貨幣資金有173.99億元,短期債務(wù)為22.95億元,一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債155.45億元,其短期債務(wù)合計(jì)有178.4億元,以此計(jì)算其現(xiàn)金短債比小于1,在手現(xiàn)金無法覆蓋短期負(fù)債。并非在最新公告中,中交地產(chǎn)稱其短期債務(wù)166.65億元,現(xiàn)金短債比大于1。

許多投資者認(rèn)為,中交集團(tuán)由于其央企背景,基本不存在暴雷的可能性。但在IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜看來,央企屬性只說明企業(yè)治理方面比較規(guī)范,以及母公司和實(shí)際控制人為國家信用而已,但并不表明企業(yè)流動(dòng)性任何情況下都不會(huì)出問題,也不表明母公司和實(shí)際控制人會(huì)隨時(shí)無條件予以救助。所以央企暴雷也并不奇怪。

央企中唯一“三條紅線”全踩

中交地產(chǎn)成立于1993年,是中交房地產(chǎn)集團(tuán)控股的兩家房地產(chǎn)上市平臺(tái)之一。從股權(quán)結(jié)構(gòu)看,中交地產(chǎn)的控股股東為中交房地產(chǎn)集團(tuán),持股比例為53.32%,穿透后公司實(shí)際控制人為國資委。

中交地產(chǎn)年度報(bào)告顯示,該企業(yè)近年間拿地力度加大。2020年,中交地產(chǎn)共計(jì)新增土地30宗,計(jì)容建筑面積635.59萬平方米,較上年增長176.90%,土地購置總價(jià)款535.80億元,權(quán)益價(jià)款252.54億元;2021年,中交地產(chǎn)持續(xù)加大拿地力度,獲取新項(xiàng)目24個(gè),對(duì)應(yīng)新增土地儲(chǔ)備總建面371.7萬平方米,新增土地儲(chǔ)備總價(jià)約388億元。

但中交地產(chǎn)加大投資后并沒有在業(yè)績端收獲相應(yīng)回報(bào)。根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù),2021年中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入145.42億元,同比增長18.23%;凈利潤為2.36億元,同比減少32.19%;扣除非經(jīng)常性損益凈利潤為虧損4.32億元,上年同期盈利2115.72萬元。

雖然擁有央企背景,但中交地產(chǎn)的融資優(yōu)勢(shì)不突出,其銀行貸款平均融資成本在3.8%~6.5%,債券平均融資成本在3.52%~4.99%,信托融資平均成本為6%~8.5%。并且高成本的信托融資,在中交地產(chǎn)的新增融資占比超過65%,利息跳漲進(jìn)一步增加還債壓力。

截至2022年一季末,中交地產(chǎn)總資產(chǎn)為1505.2億元,總負(fù)債1325.52億元,凈資產(chǎn)179.68億元,資產(chǎn)負(fù)債率為88.06%。

截至2021年年末,中交地產(chǎn)剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為82.0%,凈負(fù)債率為217.7%,現(xiàn)金短債比為0.7,“三條紅線”全部踩中。

到2022年一季度,這種狀況仍未有明顯改善。2022年一季報(bào)顯示,中交地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為82.98%,凈負(fù)債率高達(dá)214.29%,現(xiàn)金短債比0.98,依然處于“三條紅線”全部踩中的狀態(tài)。

根據(jù)要求,“紅檔”房企將不能新增有息負(fù)債。因此,按照今年一季度公司賬上貨幣資金和短期借款及一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債推測(cè),公司存在4.41億元的缺口。

柏文喜認(rèn)為,中交地產(chǎn)是目前所有上市央企開發(fā)商里唯一全部踩中“三道紅線”的房企。無論是對(duì)新增債權(quán)融資還是參與土地拍賣來說,都會(huì)給這家企業(yè)的經(jīng)營造成較大壓力。

中交地產(chǎn)基本面的狀況并未和二級(jí)市場呈現(xiàn)出太多相關(guān)性。自3月18日以來至5月11日,34個(gè)交易日里,中交地產(chǎn)已收獲17個(gè)漲停板,股價(jià)也從7.37元/股漲至29.26元/股,區(qū)間漲幅高達(dá)284.94%。

在此期間,公司的前三大股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)、重慶渝富、湖南華夏紛紛減持股份套現(xiàn)。有市場觀點(diǎn)認(rèn)為,盡管這是各股東自身有資金需要所致,但也同時(shí)表現(xiàn)出對(duì)中交地產(chǎn)的前景并不看好。

劉偉/發(fā)自北京

原標(biāo)題：中交地產(chǎn)辟謠“暴雷” 償債壓力仍存