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中房報記者 苗野 北京報道

中國資產(chǎn)管理公司（AMC）紓困房企的動作正在提速。

12月9日，北京，信達中心·東外39號開盤30分鐘即完成選房，官宣成交168套，總成交金額約57億元。東外39號售罄的背后，是中國信達通過“收購+投資+債務(wù)重組+開發(fā)運營”的方式盤活爛尾樓資產(chǎn)的典型案例。

2022年年初以來，在監(jiān)管層多次發(fā)聲支持下，AMC加速推進房地產(chǎn)市場風險化解工作。

截至目前，四大全國性AMC中有3家發(fā)布了紓困房企數(shù)據(jù)。中國華融、中國東方資產(chǎn)、中國信達已累計推動及已落地的房企紓困項目65個，帶動復(fù)工復(fù)產(chǎn)項目規(guī)模已經(jīng)超過1500億元；融創(chuàng)、世茂、奧園、佳兆業(yè)、陽光城、中南建設(shè)、建業(yè)地產(chǎn)等房企都出現(xiàn)在AMC的紓困名單上。

從全國性AMC到地方性AMC的進場，政策層面對房地產(chǎn)企業(yè)的紓困自上而下，逐步精細化落實。

“金融16條”就積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風險處置問題提出，鼓勵金融資產(chǎn)管理公司、地方資產(chǎn)管理公司發(fā)揮在不良資產(chǎn)處置、風險管理等方面的經(jīng)驗和能力，與地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)企業(yè)等共同協(xié)商風險化解模式，推動加快資產(chǎn)處置。鼓勵資產(chǎn)管理公司與律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所等第三方機構(gòu)開展合作，提高資產(chǎn)處置效率。

在市場人士看來，政策上明確鼓勵A(yù)MC聯(lián)合各方加快風險資產(chǎn)處置，成效也較為明顯，各地實質(zhì)性復(fù)工復(fù)產(chǎn)的樓盤項目逐步增多。AMC通過購買債權(quán)、“接管+代建”、與地方國企設(shè)立紓困基金等方式參與房地產(chǎn)風險化解，對于提振市場信心，盤活化解重點問題樓盤風險起到了積極作用。

記者從某家AMC相關(guān)人士處了解到，目前頭部AMC正充分運用金融工具全力助推房地產(chǎn)企業(yè)風險化解，從盤活出險房企爛尾樓、債務(wù)重組等方面支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。從全國性AMC到地方性AMC，紛紛加入到地產(chǎn)行業(yè)的這場集體幫扶中。

聚焦項目層面紓困

從AMC動作來看，聚焦項目層面的紓困依然是行業(yè)共識。

最近，融創(chuàng)中國完成轉(zhuǎn)讓上海董家渡項目近90%股權(quán)的消息引發(fā)市場關(guān)注。這一次主體股權(quán)變更是由“中國華融+6家銀行組成銀團+中信信托”共同注資，新增融資量超過120億元，資金用于董家渡項目的整體開發(fā)、建設(shè)和運營。

此次股權(quán)設(shè)計為信托收益權(quán)方式，由華融聯(lián)合銀團、信托機構(gòu)對項目進行大規(guī)模融資，操盤方依然是融創(chuàng)，并保留使用融創(chuàng)品牌，華融行使監(jiān)管職能。退出時，AMC和銀行的融資享有優(yōu)先權(quán)，融創(chuàng)股權(quán)劣后并在融資全部償還后回購股權(quán)。

業(yè)內(nèi)普遍認為，此次AMC聯(lián)合銀行財團通過股權(quán)融資紓困融創(chuàng)的模式具有典型意義。

在此之前的8月5日，中國華融已與陽光城母公司陽光集團簽署《紓困重組框架協(xié)議》，還將50億元資金“輸血”中南建設(shè)。

在參與問題房企的優(yōu)質(zhì)項目紓困上，中國信達聯(lián)合深圳華建組成的項目團隊，正式進場交接佳兆業(yè)廣州南沙爛尾樓“悅伴灣”，這次是采用“信達收購債權(quán)+華建出資+信達地產(chǎn)代建”的合作模式對項目進行盤活。此外，中國信達聯(lián)合河南中豫建投設(shè)立規(guī)模100億元的房地產(chǎn)紓困基金已于12月9日完成注冊，專項用于投資河南省問題樓盤紓困。

東方資產(chǎn)在紓困房企方面也有新動作。冠城大通于9月9日公告，由東方資產(chǎn)為公司代為償付“20冠城01”債券17.3億元本金，并簽署《代償協(xié)議書》、《債權(quán)債務(wù)確認協(xié)議暨還款協(xié)議》。長城資產(chǎn)與中交集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將通過市場化方式，在國企改革重組、房地產(chǎn)行業(yè)風險化解，不良資產(chǎn)盤活等領(lǐng)域開展合作。

此外，東方資產(chǎn)和長城資產(chǎn)于2022年上半年分別發(fā)行金融債券，募集資金主要用于重點房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目的風險化解及處置，開展房地產(chǎn)行業(yè)不良資產(chǎn)紓困及房地產(chǎn)金融風險化解工作。

自去年房企出現(xiàn)流動性風險后，頭部AMC在各地充當“白武士”紓困房企。

天風證券地產(chǎn)分析師韓笑表示，AMC 的多種紓困模式能從債務(wù)化解、流動性釋放、資產(chǎn)盤活多方面打通房地產(chǎn)行業(yè)資金的正向循環(huán)，有利于防止風險擴散，抑制銷售下滑。

截至10月末，中國華融正在推動中的房企紓困項目有16個，帶動256.89億元項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)；中國東方已落地房地產(chǎn)風險化解項目29個，投放金額137.47億元，帶動935.79億元房地產(chǎn)項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。截至8月末中國信達已落地房地產(chǎn)風險化解項目20個，投放金額102.85億元，帶動326.29億元項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

以此計算，3家AMC帶動的復(fù)工復(fù)產(chǎn)項目規(guī)模已經(jīng)達到1519億元。

中國華融相關(guān)人士介紹，針對重點出險房企項目主要通過“債權(quán)+股權(quán)”、“股權(quán)轉(zhuǎn)讓+實施重組”、“信托隔離+代建盤活”等方式化險，以重點項目為突破口，已使93%以上的項目實現(xiàn)了風險隔離。

中國信達則提出了通過“傳統(tǒng)債權(quán)收購+增量資金投入+地產(chǎn)公司代管代建”的集團協(xié)同模式，以項目為導(dǎo)向分類施策，以封閉運作為核心隔離風險。

“針對面臨流動性困境房企，主要提供債權(quán)收購及重組、附回購條件的收購反委托、市場化收并購等紓困救助方案，幫助其恢復(fù)正?！煅δ埽会槍Τ霈F(xiàn)嚴重危機的房企，采取重整重組、項目收并購等方式進行風險處置?！敝袊胚_相關(guān)人士表示。

新一輪紓困舉措正在推進

除“國家隊”AMC外，地方AMC也在地產(chǎn)紓困中發(fā)揮著重要作用。

7月28日，招商蛇口發(fā)布公告與深圳市招商平安資產(chǎn)已簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，雙方擬在推動困境地產(chǎn)項目等方面進行合作。7月19日，鄭州地產(chǎn)集團與河南資產(chǎn)管理有限公司計劃聯(lián)合設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，幫助盤活地方房企資金，救助大量邊緣房企。8月5日消息，鄭州市已經(jīng)下發(fā)《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運作方案》，規(guī)模暫定100億元。8月23日，3家南寧國企攜手成立南寧房地產(chǎn)平穩(wěn)基金，為一批已發(fā)生風險或瀕臨風險的樓盤紓困解難，基金首期規(guī)模30億元，已完成繳付。同日，湖北省資產(chǎn)管理與浙商資產(chǎn)管理聯(lián)合設(shè)立50億元紓困基金，聚焦助企紓困，加大對全省不良資產(chǎn)的收購、處置力度。

據(jù)記者從相關(guān)人士處獲悉，隨著“保交樓”緊迫性提升，目前各大AMC都在推進新一輪紓困舉措，但在具體對接項目沒確定之前不會對外公布。

克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲認為，AMC在介入方式上除在地方政府主導(dǎo)下共同成立專項紓困基金外，也會直接主導(dǎo)與房企的合作。在項目層面，一般由AMC出資，引入第三方代建來主導(dǎo)項目后續(xù)開發(fā)和運營；在企業(yè)層面，AMC主要采用經(jīng)典的債務(wù)重組方式，也會參與部分較小房企的破產(chǎn)重整，但這種情況在本輪房地產(chǎn)流動性危機中相對較少。目前，參與企業(yè)層面紓困的基本是全國性AMC，每家企業(yè)可動用的資金達數(shù)百億元。

中國房地產(chǎn)報記者梳理發(fā)現(xiàn)，四大AMC化解出險項目主要有三種形式，即“AMC接管+增量資金投入+代建”協(xié)作模式；AMC通過“債權(quán)+股權(quán)”工具箱，直接或聯(lián)合其他銀團提供增量資金，繼續(xù)由房企操盤；AMC+地方國資合作成立地產(chǎn)紓困基金或平臺。地方AMC的操作歸納起來主要包括與地方國有地產(chǎn)企業(yè)合作設(shè)立紓困基金、承接項目以及收并購項目。合作集中但不限于存量債務(wù)重組、現(xiàn)有項目續(xù)建、資源重組并購出清等。

“即使在保交樓大勢下，并不意味著所有出險企業(yè)都將得到有效的紓困。” IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜認為，大量的民營房企還是需要通過市場出清的方式進行重整，AMC參與重整更多只是從風險更可控、更具操作性的項目層面上進行。大多數(shù)AMC更重視地產(chǎn)項目層面的紓困，包括在地方政府引導(dǎo)下，專為優(yōu)質(zhì)項目提供支持的地方性紓困基金，以及AMC和代建企業(yè)合作，在全國范圍內(nèi)篩選紓困項目。

在政策鼓勵之下，AMC或?qū)⒗^續(xù)加速介入房地產(chǎn)行業(yè)，成為加快風險出清的又一抓手，這對于出險房企來說釋放出了積極信號，隨著房地產(chǎn)紓困逐漸進入“深水區(qū)”，未來一段時間AMC與房企合作的案例或?qū)⒆兊酶映Ｒ姟?/p>