證監(jiān)會(huì)副主席李超：商業(yè)地產(chǎn)公募REITs的落地又向前推進(jìn)了

公募REITs：商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的助推器

2022-12-22閱讀：1961發(fā)布：人居要聞來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)作者：蘇志勇

城市與區(qū)域治理研究院 蘇志勇

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)如何盤活存量資產(chǎn)，打通“融、投、管、退”全鏈條，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，是企業(yè)亟待破解的重要課題，商業(yè)地產(chǎn)REITs成為破解這一難題的關(guān)鍵。
12月8日，證監(jiān)會(huì)副主席李超在首屆長(zhǎng)三角REITs論壇暨中國(guó)REITs論壇2022年會(huì)上表示，要進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，盡快覆蓋新能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。這一表述意味著商業(yè)地產(chǎn)公募REITs的落地又向前推進(jìn)了一大步。
中國(guó)特色的REITs發(fā)展之路
REITs在國(guó)際資本市場(chǎng)已經(jīng)有60多年的發(fā)展歷史，目前已經(jīng)有40多個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立了REITs制度，全球REITs市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)億美元。
我國(guó)從本世紀(jì)初開始引入REITs概念，但由于缺少相關(guān)法律法規(guī)和制度框架支撐，探索路徑只能從類REITs產(chǎn)品和商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）開始嘗試，主要是以私募形式發(fā)行資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，這類產(chǎn)品雖然大多數(shù)可以在交易所流通，但實(shí)質(zhì)上多為債權(quán)投資的范疇，沒(méi)有形成真正意義上的退出機(jī)制，與標(biāo)準(zhǔn)的REITs產(chǎn)品還有很大差異。

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據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2014年開始試點(diǎn)以來(lái)，我國(guó)已經(jīng)推出各種類REITs和CMBS產(chǎn)品453只，其中類REITs產(chǎn)品135只，CMBS產(chǎn)品318只，累計(jì)募資金額達(dá)到8884億元。僅今年1~11月份，就累計(jì)推出類REITs和CMBS產(chǎn)品92只，總募資規(guī)模達(dá)到1557億元。這些產(chǎn)品底層資產(chǎn)大部分是酒店、購(gòu)物中心、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，發(fā)行方式大部分為私募發(fā)行。
2020年4月，我國(guó)公募REITs開始在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域試點(diǎn)，并由此駛?cè)氚l(fā)展的快車道。截至今年11月末，我國(guó)共批準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品24 只，已上市22只，募集資金超過(guò)750億元，總市值約 830 億元。
從境外成熟的REITs市場(chǎng)來(lái)看，大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)REITs產(chǎn)品的物業(yè)類型均以商業(yè)地產(chǎn)為主，而我國(guó)的公募REITs則從基礎(chǔ)設(shè)施開始試點(diǎn)。對(duì)此李超表示，我國(guó)REITs市場(chǎng)堅(jiān)持服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，依托交通、能源、市政、倉(cāng)儲(chǔ)物流、園區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域積累的規(guī)模龐大優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，率先推出了公募REITs試點(diǎn)。同時(shí)，落實(shí)中央“房住不炒”要求，將試點(diǎn)范圍拓展到保障性租賃住房領(lǐng)域。
在發(fā)展路徑方面，我國(guó)REITs市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十幾年的研究論證和實(shí)踐探索，經(jīng)歷了萌芽探索期、試點(diǎn)培育期和常態(tài)化推進(jìn)期，在起步發(fā)展階段體現(xiàn)了政府引導(dǎo)和市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)的有效結(jié)合。依托項(xiàng)目試點(diǎn)，同步推動(dòng)相關(guān)部委和政府部門明確了稅收、會(huì)計(jì)處理、國(guó)資轉(zhuǎn)讓和投資者準(zhǔn)入等配套支持政策，充分發(fā)揮各方合力。
在制度規(guī)則方面，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)注重頂層設(shè)計(jì)，構(gòu)建了交易所負(fù)責(zé)上市審核、證監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)產(chǎn)品注冊(cè)、國(guó)家發(fā)改委負(fù)責(zé)項(xiàng)目合法合規(guī)性把關(guān)推薦的制度體系和業(yè)務(wù)流程。
在運(yùn)作模式方面，采取了“公募基金+ABS”的契約型公募 REITs 試點(diǎn)模式。治理結(jié)構(gòu)以基金管理人為主導(dǎo)，原始權(quán)益人參與，同時(shí)采用外部管理模式，相關(guān)制度安排既有利于保護(hù)投資人利益，又有利于發(fā)揮原始權(quán)益人運(yùn)營(yíng)能力優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)其參與積極性，這是對(duì)公司治理機(jī)制的有益創(chuàng)新和探索。

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李超表示，走好中國(guó)特色的REITs市場(chǎng)發(fā)展之路，重點(diǎn)做好五方面工作：一是發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)、示范效應(yīng)，二是推進(jìn)多層次市場(chǎng)體系建設(shè)，三是強(qiáng)化事中事后監(jiān)管，四是完善法規(guī)制度，五是發(fā)揮各方合力推動(dòng)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展等。我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)啟動(dòng)以來(lái)，基礎(chǔ)制度規(guī)則、監(jiān)管架構(gòu)加快構(gòu)建，市場(chǎng)體系逐步完善，試點(diǎn)項(xiàng)目和相關(guān)制度安排初步經(jīng)受住了市場(chǎng)檢驗(yàn)。這為接下來(lái)的基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)擴(kuò)圍奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

商業(yè)地產(chǎn)公募REITs意義深遠(yuǎn)
中金公司認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)REITs將對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)架構(gòu)與資本市場(chǎng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生長(zhǎng)期深遠(yuǎn)影響。商業(yè)地產(chǎn)REITs的內(nèi)涵絕不止于處置一些資產(chǎn)這樣簡(jiǎn)單，其意義在于建設(shè)更高質(zhì)量的消費(fèi)與商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，服務(wù)土地要素市場(chǎng)的配置優(yōu)化，以及推動(dòng)中國(guó)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理行業(yè)的提質(zhì)增效，更是中國(guó)整體REITs市場(chǎng)發(fā)展的重要構(gòu)件。
房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷20年的高速發(fā)展，已經(jīng)由增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營(yíng)時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)更是如此。在房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)REITs將發(fā)揮重要的推動(dòng)作用。
首先，有利于改善房企的融資結(jié)構(gòu)。長(zhǎng)期以來(lái)，房企融資結(jié)構(gòu)中間接融資占比高于直接融資，債權(quán)融資占比高于股權(quán)融資，不僅造成房企負(fù)債率高企，財(cái)務(wù)成本增加，另一方面也造成銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)累積。商品住宅項(xiàng)目可以通過(guò)高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)資金回籠，商業(yè)地產(chǎn)和長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目則需要長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)，漫長(zhǎng)的回報(bào)周期以及由此帶來(lái)的財(cái)務(wù)成本成為開發(fā)商難承之重。
本輪房企連環(huán)暴雷與房企資本結(jié)構(gòu)有著直接關(guān)系。近日證監(jiān)會(huì)出臺(tái)的針對(duì)股權(quán)融資調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施（“第三支箭”），即是改善房企資本結(jié)構(gòu)、修復(fù)房企資產(chǎn)負(fù)債表的關(guān)鍵之舉，其中“進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用”即是舉措之一。對(duì)于持有商業(yè)地產(chǎn)和長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的房企來(lái)說(shuō)，通過(guò)公募REITs產(chǎn)品將項(xiàng)目股權(quán)打包售出，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，是擺脫融資困境、穿越房地產(chǎn)周期的有效路徑。
其次，有利于盤活存量資產(chǎn)，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。我國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期存在項(xiàng)目開發(fā)與運(yùn)營(yíng)脫節(jié)、與市場(chǎng)脫節(jié)現(xiàn)象，商業(yè)項(xiàng)目往往通常是被動(dòng)開發(fā)、被動(dòng)持有，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率不高，經(jīng)營(yíng)效益較差。增量時(shí)代可以通過(guò)物業(yè)價(jià)格上漲彌補(bǔ)經(jīng)營(yíng)上的損失，但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)向，商業(yè)地產(chǎn)則要加快回歸其商業(yè)本源。
復(fù)旦大學(xué)泛海國(guó)際金融學(xué)院院長(zhǎng)錢軍在本次長(zhǎng)三角REITs論壇上表示，目前我國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)存量空置率較高，鼓勵(lì)REITs投資商業(yè)性房地產(chǎn)市場(chǎng)有助于促進(jìn)商業(yè)性房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)。
今年兩會(huì)期間，全國(guó)人大代表、步步高集團(tuán)董事長(zhǎng)王填就曾建議優(yōu)選優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)及優(yōu)質(zhì)主體開展試點(diǎn)。他認(rèn)為，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)載體，有城市基礎(chǔ)設(shè)施的屬性。商業(yè)地產(chǎn)公募REITs一方面可以實(shí)現(xiàn)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的合理退出，另一方面，也將推動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)向提升資產(chǎn)管理能力的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型。
第三，豐富了公募REITs的底層資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高REITs收益水平。錢軍認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募RETIs存在的主要問(wèn)題是底層資產(chǎn)集中在生態(tài)環(huán)保、交通、園區(qū)、能源、倉(cāng)儲(chǔ)物流等領(lǐng)域。以基建為底層資產(chǎn)的REITs收益雖然穩(wěn)定，但收益率較低，底層資產(chǎn)單一，收益來(lái)源單一。相關(guān)文件要求一只公募基金只能投資一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，而REITs的核心功能在于將多種資產(chǎn)進(jìn)行打包，消化分散個(gè)體風(fēng)險(xiǎn)，使得投資組合只剩下行業(yè)和系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
他認(rèn)為解決這一問(wèn)題的辦法是，從投資方到資產(chǎn)端的多元化。在REITs對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)行投資的試點(diǎn)完善的情況下，鼓勵(lì)REITs加大對(duì)保障性租賃住房的投資。鼓勵(lì)REITs對(duì)辦公樓、商場(chǎng)等商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行投資，增加REITs底層資產(chǎn)的多元化，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)REITs收益的多元化，同時(shí)緩解房地產(chǎn)企業(yè)的壓力。商業(yè)性房地產(chǎn)的種類、地點(diǎn)和性質(zhì)繁多，引入商業(yè)性房地產(chǎn)可以增加REITs底層資產(chǎn)的多元化，促進(jìn)資產(chǎn)的分層與打包，提高REITs的收益。
商業(yè)地產(chǎn)REITs市場(chǎng)空間巨大
從境外成熟市場(chǎng)的REITs發(fā)展情況看，基本都是從商業(yè)領(lǐng)域起步發(fā)展。以亞洲市場(chǎng)規(guī)模最大的新加坡REITs為例，截至2021年中，新加坡?lián)碛?2只REITs和商業(yè)信托，總市值約780億美元。新加坡REITs市場(chǎng)側(cè)重于面向擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流的房地產(chǎn)，如商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓、酒店等，其中辦公、零售、酒店類合計(jì)占比約48%。亞洲市值第二的日本REITs和第三的香港REITs，其商業(yè)地產(chǎn)占比也非常高。
我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷數(shù)十年的高速發(fā)展，已經(jīng)積累起巨量的存量資產(chǎn)。根據(jù)歐洲上市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)（EPRA）數(shù)據(jù)，2021 年我國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量市值約35萬(wàn)億元人民幣。東北證券由此預(yù)測(cè)，假設(shè)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的可證券化率在2%~3%之間，則其市場(chǎng)潛在規(guī)模在7000億~10500億元之間。如果公募REITs 試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域，保守測(cè)算其潛在市場(chǎng)規(guī)模約在7440億~11160億元，將為底層資產(chǎn)提供豐富來(lái)源。
案例：
商業(yè)地產(chǎn)REITs底層資產(chǎn)多元化案例
香港領(lǐng)展房地產(chǎn)信托基金
香港領(lǐng)展房地產(chǎn)信托基金是首家在香港上市、亞洲市值最大的上市REITs基金，他們將香港的社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)打包裝進(jìn)REITs。投資和管理涵蓋多種資產(chǎn)類別的物業(yè)組合，包括零售設(shè)施、停車場(chǎng)、辦公室及物流中心。以香港為基地，資產(chǎn)分布中國(guó)的北京、香港、廣州和深圳的大灣區(qū)和上海等長(zhǎng)三角城市群，乃至英國(guó)倫敦和澳洲悉尼及墨爾本。其投資組合包括香港的130個(gè)社區(qū)商業(yè)設(shè)施、停車場(chǎng)、辦公室項(xiàng)目，大陸的12個(gè)零售、辦公室和物流項(xiàng)目，10個(gè)位于墨爾本、悉尼和倫敦的零售、辦公項(xiàng)目。投資組合總價(jià)值2340億元，其中78.3%的資產(chǎn)位于香港，15.3%的資產(chǎn)位于中國(guó)內(nèi)地，6.4%位于澳洲和英國(guó)。
中聯(lián)東吳—新建元鄰里中心資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃
2018年4月，由蘇州新建元控股集團(tuán)發(fā)起設(shè)立的“中聯(lián)東吳—新建元鄰里中心資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”在上海證券交易所掛牌上市，由此開創(chuàng)了中國(guó)社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)證券化運(yùn)作先河。
鄰里中心是在借鑒新加坡公共管理先進(jìn)理念基礎(chǔ)上，結(jié)合蘇州工業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)，經(jīng)過(guò)多年實(shí)踐形成的集商業(yè)文化、體育、衛(wèi)生和教育等于一體的社區(qū)商業(yè)中心和服務(wù)中心。鄰里中心REITs由以分布在蘇州工業(yè)園區(qū)各區(qū)域生活圈核心、住宅區(qū)中央地帶的10個(gè)鄰里中心為底層資產(chǎn)，產(chǎn)品總規(guī)模20.5億元，期限為5年，是國(guó)內(nèi)首單以“社區(qū)商業(yè)物業(yè)”為底層資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品。

此次進(jìn)入資產(chǎn)包的東沙湖、翰林、方洲、沁苑、玲瓏、新城、師惠、湖東、貴都、鄰瑞廣場(chǎng)十個(gè)鄰里中心項(xiàng)目，均分布于園區(qū)的的核心居住板塊，布局合理，交通便利，項(xiàng)目業(yè)態(tài)豐富，商戶穩(wěn)定，運(yùn)營(yíng)成熟，具備成為證券化運(yùn)作資產(chǎn)的基礎(chǔ)條件。


原標(biāo)題：公募REITs：商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的助推器



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人居要聞 0評(píng)論2022-05-04

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