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2021年整體長租市場(chǎng)表現(xiàn)如何？近日，中國建設(shè)報(bào)綜合業(yè)內(nèi)房屋租賃機(jī)構(gòu)發(fā)布的《2021年全國重點(diǎn)城市長租市場(chǎng)觀察》數(shù)據(jù)，對(duì)北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、武漢、成都等重點(diǎn)一線、新一線城市的長租市場(chǎng)表現(xiàn)情況進(jìn)行盤點(diǎn)，數(shù)據(jù)顯示，2021年國內(nèi)長租市場(chǎng)整體成交量同比有所攀升，呈回暖之勢(shì)，同時(shí)租金水平平穩(wěn)，年均波動(dòng)低于5%。

目前一線、新一線城市租房人口不斷增長，僅北上廣深蓉杭6城市，租房人口已超5000萬人。隨著未來各城市租房人口的不斷攀升，瞭望智庫研究院副院長姜鐵英指出，面對(duì)租住人群的增長，各城市在大力發(fā)展保障性租賃住房的同時(shí)，還應(yīng)提高機(jī)構(gòu)化長租房占比，建議一線重點(diǎn)城市的比例達(dá)到15%以上。

長租市場(chǎng)成交量居高租金向穩(wěn)

2021年，在政策支持、機(jī)構(gòu)化長租房協(xié)同參與之下，全國長租市場(chǎng)整體呈現(xiàn)成交量穩(wěn)步攀升、租金水平總體平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

從成交量的時(shí)間分布來看，全國重點(diǎn)城市長租市場(chǎng)的全年成交量集中在兩個(gè)高峰期。3月“白領(lǐng)季”和6月、7月“畢業(yè)季”對(duì)成交量的拉動(dòng)作用顯著。從空間分布來看，各城市的中心城區(qū)、商務(wù)區(qū)長租成交量更顯活躍。例如，北京城六區(qū)（東城區(qū)、西城區(qū)、海淀區(qū)、朝陽區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)）承接了全市長租市場(chǎng)超7成的租賃需求；武漢的東湖高新區(qū)成交量占全市總量的比值高達(dá)40%；杭州的中心城區(qū)上城區(qū)成交量位列全市第一。

在租金方面，得益于各地完善的監(jiān)管政策和業(yè)內(nèi)長租機(jī)構(gòu)的平穩(wěn)運(yùn)營，全國長租市場(chǎng)整體租金水平全年平穩(wěn)，年均波動(dòng)在5%以下。

租房人口“千萬級(jí)” 需求潛力強(qiáng)勁

盡管2021年全年長租市場(chǎng)保持平穩(wěn)，但公開數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前一線城市、新一線城市長租市場(chǎng)需求普遍較大。根據(jù)各城市公布的第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、武漢、成都、天津、蘇州十大重點(diǎn)城市常住人口達(dá)到1.64億人。

從各城市租房人口來看，呈現(xiàn)不同量級(jí)及特征。其中，北京現(xiàn)有常住人口2189.3萬人，租房人口約為730萬人。上海常住人口為2487.1萬人，租房人口占常住人口比例達(dá)40%以上，約為995萬人。廣州目前常住人口1876.6萬人，租房率約為53%，當(dāng)下約有租房人口995萬人。深圳目前常住人口1756萬人，租房率約為77%，當(dāng)下約有租房人口1350萬人。另外，成都常住人口為2093.8萬人，租房率為23.06%，當(dāng)下約有租房人口480萬人；杭州常住人口為1193.6萬人，租房人口占常住人口比例達(dá)40%以上，約為477萬人。僅北上廣深蓉杭6座城市，租房人口已超5000萬人。

從發(fā)展角度來看，這些城市的人口增長潛力亦不容小覷。有關(guān)調(diào)查顯示，目前在大城市，有70%的新市民和青年人靠租房來解決住的問題。即使將這一比例降至30%預(yù)估，隨著城市發(fā)展、常住人口增長，大城市中新市民的租賃需求在未來5年還將迎來規(guī)模增長。

根據(jù)《2021中國城市租住生活藍(lán)皮書》顯示，基于我國城鎮(zhèn)化率平均2%的增速，2030年住房租賃市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到10萬億元，租房人口達(dá)2.6億人。

市場(chǎng)租賃需求龐大的同時(shí)，新流入的人才還有著新的住房租賃消費(fèi)習(xí)慣。近20年來，隨著教育水平、生活理念、經(jīng)濟(jì)水平的提高，城市年輕人擁有了相對(duì)較好的收入水平和消費(fèi)能力，對(duì)品質(zhì)租住的要求也更高。

與此同時(shí)，各大城市普遍存在存量房源待盤活、升級(jí)的問題。以成都和北京為例，成都房齡在20年以上的老舊小區(qū)超5200個(gè)，北京則有約5100個(gè)。租賃住房供給側(cè)存在的“老、破、小”房源，難以滿足新市民群體的品質(zhì)租賃需求，使得住房租賃市場(chǎng)面臨“量”與“質(zhì)”的雙重挑戰(zhàn)。

住房租賃市場(chǎng)保供給 需多管齊下

面對(duì)流入人口規(guī)模增加、城市存量房源待盤活、升級(jí)、住房租賃市場(chǎng)需求不斷增長等難題，各地已相繼出臺(tái)系列政策措施，進(jìn)一步加快保障性租賃住房的供給。

近期，國務(wù)院新聞辦公室在新聞發(fā)布會(huì)上介紹道，“十四五”期間，40個(gè)重點(diǎn)城市初步計(jì)劃新增650萬套（間）保障性租賃住房，預(yù)計(jì)可幫助1300萬新市民、青年人等緩解住房困難。

大量新增租房供給，需要機(jī)構(gòu)化長租房與政策保租房多管齊下。長租機(jī)構(gòu)也應(yīng)該發(fā)揮產(chǎn)品和運(yùn)營優(yōu)勢(shì)、積極參與到保障性租賃住房建設(shè)中，以更多形態(tài)增加供給，并進(jìn)一步提升居住與服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。

去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議亦指出，要加快發(fā)展長租房市場(chǎng)，并將“加快發(fā)展長租房市場(chǎng)”置于“推進(jìn)保障性住房建設(shè)”之前。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，其原因一是發(fā)展保障性住房要保持穩(wěn)妥推進(jìn)，切勿“大干快上”；二是鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)發(fā)揮市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，參與保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營。

在武漢，存量住房可采取“N+1”改造模式，由專業(yè)機(jī)構(gòu)通過標(biāo)準(zhǔn)化裝修配置，對(duì)起居室進(jìn)行改造再出租，增加租賃住房供給的同時(shí)，提升租住品質(zhì)。對(duì)此，武漢市住房保障和房屋管理局還發(fā)布了《租購并舉住房制度實(shí)施方案》，明確居住面積、消防條件、建筑要求等方面的多項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，更好地規(guī)范發(fā)展，保障租客需求和居住品質(zhì)。

在北京，業(yè)內(nèi)也有長租機(jī)構(gòu)推出“增益租”新委托模式，可有效協(xié)助改造存量、落地增量，將老舊存量住房變身為有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的搶手供給。

與此同時(shí)，在各地保障性租賃住房、集體土地租賃住房等大型租賃項(xiàng)目中，長租機(jī)構(gòu)的運(yùn)營能力同樣也在逐漸獲得認(rèn)可。此前由廣州地方國企與自如合作開發(fā)、擁有超過1500個(gè)居住單元的大型租賃社區(qū)“廣州凱得家自如里”在上線半年后即實(shí)現(xiàn)100%滿租，并持續(xù)實(shí)現(xiàn)0空置周轉(zhuǎn)。

城市化發(fā)展是大勢(shì)所趨，對(duì)于目前還在成長中的長租機(jī)構(gòu)而言，機(jī)構(gòu)化長租房專業(yè)化的核心在運(yùn)營。綜合國際經(jīng)驗(yàn)來看，瞭望智庫研究院副院長姜鐵英認(rèn)為未來10年內(nèi)，通過培育樣板機(jī)構(gòu)，打造中國特色的城市居住租賃模型，在大力發(fā)展保障性租賃住房的同時(shí)，提高機(jī)構(gòu)化長租房占比，尤其在一線重點(diǎn)城市達(dá)到15%以上，對(duì)承接租賃需求、推動(dòng)行業(yè)長效穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。